Certificarea activării pactului comisoriu
Martie 2026  

Fabian Crețu, notar public

I. Introducere

Printre actele și procedurile notariale pe care notarul public le poate îndeplini se regăsește și operațiunea de certificare a unor fapte, în cazurile prevăzute de lege, astfel cum prescrie art. 12 lit. d) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale, republicată.

Mai departe, art. 150 din același act normativ enumeră, la alin. (1), faptele pe care le poate constata ex propriis sensibus notarul public. Enumerarea are, în mod limpede, un rol enunțiativ, după cum o atestă chiar lit. g), care prevede că notarul public poate certifica și alte fapte care nu sunt date în competenţa exclusivă a altor organe. Desigur, mai există și art. 151 ce autorizează notarul public să certifice procesele-verbale sau hotărârile organelor colegiale ale oricăror forme asociative. Riguros spus, ceea ce certifică în acest ultim caz notarul public nu este actul în sine (proces-verbal/hotărâre), ci anumite elemente factuale (e.g. data și locul întrunirii, identificarea participanților, semnarea actului de către participant/participanți).

Prin prezentul material nu ne-am propus să discutăm despre întreaga procedură de certificare a faptelor, ci despre o ipoteză particulară prevăzută nu în legislația notarială, ci la art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, republicată, conform căruia „Drepturile reale imobiliare şi promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii, se radiază în baza unei: (…) b) încheieri de certificare fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părţii interesate”.

II. Condiții

Nu putem să nu remarcăm faptul că această certificare îmbracă un caracter întrucâtva exotic față de certificările enumerate în legislația notarială. A atesta că o persoană este în viață, că s-a prezentat într-un anumit loc, că a facut o anumită declarație etc. reflectă, în mod limpede, o certificare de elemente factuale. Însă, în cazul constatării incidenței pactului comisoriu, analiza notarului public depășește sfera examenului pur factual. Propriu-zis, nu mai discutăm de o simplă constatare de fapte, ci de un examen juridic întreprins de notarul public învestit cu această solicitare. Vom reveni asupra acestui aspect ulterior, la momentul cuvenit.

Premisele pentru radierea înscrierilor de carte funciară prevăzute la art. 24 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, în baza unei încheieri de certificare emise de un notar public, sunt următoarele:

1. existența unui pact comisoriu în contract;

2. neexecutarea nejustificată sau culpabilă a obligației contractuale vizate de respectivul pact;

3. punerea în întârziere a debitorului de către creditor, exceptând situația în care debitorul se află de drept în întârziere prin simpla împlinire a termenului suspensiv (i.e. de executare);

4. voința exprimată a creditorului în sensul activării pactului comisoriu și rezoluțiunii contractului, comunicată debitorului;

5. emiterea încheierii de certificare de către notarul public, la solicitarea creditorului, ca urmare a constatării îndeplinirii tuturor condițiilor legale și contractuale de aplicabilitate a pactului comisoriu.

1. Precizări privind pactele comisorii

În primul rând, se cuvine să limpezim noțiunea de pact comisoriu, pentru care se folosește îndeobște și expresia rezoluțiune convențională, având în vedere că precondiția de aplicare a art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996 o constituie existența unui astfel de clauze în conținutul contractual.

Într-un material mai vechi, arătam că rezoluțiunea convențională descrie acele situații în care contractanții au stipulat clauze ce prevăd rezoluțiunea de drept a contractului în caz de neexecutare nejustificată a obligațiilor de către una dintre părți. În dreptul francez pactele comisorii mai sunt cunoscute și sub denumirea de clauze rezolutorii¹.

Sub imperiul fostei reglementări civile autohtone, pactele comisorii nu se bucurau de o reglementare normativă. Contextul juridic s-a schimbat odată cu intrarea în vigoarea a actualei codificări civile. Astfel, din art. 1550 alin. (2) și art. 1553 din Codul civil reiese limpede intenția legiuitorului de a conferi acestui tip aparte de clauze un regim juridic.

Întâi, denumirea de rezoluțiune convențională, folosită nu de puține ori ca substitut al pactelor comisorii, nu trebuie să ne inducă în eroare. În acest context, prin rezoluțiune convențională nu avem în vedere convenția ulterioară perfectării contractului, prin care părțile decid să rezoluționeze amiabil contractul. Deși rezoluțiunea amiabilă nu are o consacrare normativă expresă, spre deosebire de, bunăoară, nulitatea amiabilă (art. 1246 alin. 3 Cod civil), totuși o astfel de convenție se impune a fi recunoscută, în virtutea principiului libertății contractuale. În egală măsură, și recunoașterea nulității amiabile poate constitui un argument suficient pentru admiterea rezoluțiunii amiabile. Așadar, în scopul prezentului material, rezoluțiunea convențională diferă de cea amiabilă. Doctrina recurge la această terminologie pentru a sublinia că, în ipoteza neexecutării obligațiilor contractuale anume determinate prin pactul comisoriu, rezoluțiunea a fost prevăzută ca posibilă sancțiune chiar de către părți, în mod expres, prin contract. Cu toate acestea, trebuie imediat subliniat că actul juridic prin care este aneantizat contractul nu îl constituie acordul părților, ci declarația unilaterală a creditorului obligației neexecutate. Așadar, manifestarea unilaterală de voință a creditorului activează pactul comisoriu și antrenează rezoluțiunea contractului.

De aceea, rezoluțiunea convențională reprezintă, după aprecierea noastră, o ipoteză, desigur aparte, de rezoluțiune unilaterală. Într-o laborioasă monografie publicată relativ recent în dreptul francez, s-a argumentat, pe drept cuvânt, că atât clauza rezolutorie (i.e. pactul comisoriu), cât și rezoluțiunea prin notificare (i.e. rezoluțiunea unilaterală clasică), se impun a fi analizate drept prerogative contractuale de sancțiune². Or, în viziunea distinsei autoare franceze, prerogativele îmbracă forma unor acte unilaterale, „încarnări ale puterii private”³.

Această chestiune antamează și discuția despre presupusul (falsul) caracter automat sau de plin drept al rezoluțiunii întemeiate pe pactele comisorii. În pofida formulării inexacte a art. 1550 alin. (2) din Codul civil, care a putut genera anumite controverse și polemici doctrinare, curentul covârșitor majoritar susține, cu deplin temei, că, și în ipoteza pactelor comisorii, rezoluțiunea nu operează automat, din simplul fapt al neexecutării obligațiilor contractuale descrise în clauza rezolutorie, ci necesită manifestarea unilaterală de voință a creditorului în acest sens⁴, creditorul păstrând dreptul de a opta pentru alte sancțiuni (remedii). De pildă, chiar dacă neexecutarea avută în vedere de pactul comisoriu a avut loc, creditorul nu este obligat să activeze pactul comisoriu și să determine astfel rezoluțiunea contractului, putând, bunăoară, reclama executarea silită în natură a obligației de către debitor, în măsura în care acest remediu ar fi posibil. În dreptul francez, ideea inexistenței unei rezoluțiuni automate a fost în mod categoric exprimată: „Clauza rezolutorie (pactul comisoriu, n.n.) nu antrenează în mod automat aneantizarea contractului în cazul neexecutării unuia dintre angajamentele vizate de stipulație (…) ea presupune manifestarea de voință a creditorului de a o pune în operă. Ceea ce înseamnă, în primul rând, că stipulația rezolutorie nu poate fi invocată de debitor, care nu ar putea să se prevaleze de propria neexecutare, iar, sub un al doilea aspect, creditorul căruia îi profită clauza rezolutorie conservă posibilitatea de a prefera rezoluțiunea judiciară (…) sau o altă sancțiune, în special executarea silită în natură” ⁵.

Am afirmat că rezoluțiunea fondată pe pactele comisorii este antrenată tot de un act juridic unilateral al creditorului, fiind vorba, în fond, de o varietate a rezoluțiunii unilaterale. Particularitatea pactelor comisorii rezidă în faptul că, în această situație, organele chemate să constate post-factum incidența pactelor comisorii nu vor putea analiza și însemnătatea/gravitatea/importanța neexecutării obligațiilor contractuale prevăzute de respectivele pacte⁶. După cum s-a argumentat, „în prezența unei clauze rezolutorii, părțile sunt libere să determine nivelul de importanță începând cu care neexecutarea antrenează rezoluțiunea contractului (…) în absența clauzei rezolutorii, art. 1224 (din Codul civil francez, n.n.) instituie un prag obiectiv: aneantizarea contractului nu este posibilă decât în caz de neexecutare suficient de gravă”⁷.

Este util de notat că, urmare a reformării materiei obligațiilor civile, în dreptul francez s-a născut o polemică privind eficacitatea clauzelor contractuale ce prescriu rezoluțiunea de drept a contractului în cazul nesocotirii oricărei sau tuturor obligațiilor prevăzute de contract. Este vorba de așa-numitele clause-balai sau catch-all clause. Doctrina a fost împărțită, senatorii francezi declarând însă, în cadrul lucrărilor parlamentare, că astfel de clauze rezolutorii trebuie considerate eficace⁸.

Raportându-ne la dreptul autohton, considerăm preferabilă interpretarea conform căreia obligațiile a căror neexecutare poate atrage activarea pactului comisoriu trebuie individualizate în cadrul clauzei rezolutorii, nefiind suficientă o formulare generală de tipul neexecutarea oricărei obligații prevăzute expres în prezentul contract determină rezoluțiunea de drept a acestuia sau o altă exprimare echivalentă. Aceasta, din două motive. În primul rând, poate fi invocat un argument textual. Art. 1553 alin. (1) impune, drept cerință de eficacitate a pactului comisoriu, ca acesta să prevadă în mod expres obligațiile a căror violare pot atrage aneantizarea convenției. Sintagma în mod expres se cuvine a fi înțeleasă în acest context ca impunând nominalizarea (individualizarea) obligațiilor a căror neîndeplinire este aptă să antreneze rezoluțiunea contractului. Sub un al doilea aspect, însă de primă importanță, trebuie să avem în vedere rațiunea ce ar putea justifica o atare exigență. De ce legislatorul ar fi dorit ca obligațiile să fie nominalizate în cadrul clauzei rezolutorii? Fiindcă, așa cum arătam anterior, în prezența pactelor comisorii, instanțele de judecată, arbitrale sau notarii publici nu au dreptul de a examina gravitatea neexecutării. De asemenea, „din moment ce debitorul cunoaște în mod precis riscul la care îl expune neexecutarea sa și îl acceptă în cunoștință de cauză, judecătorul nu ar putea să modifice ceea ce ține de substanța drepturilor și obligațiilor asupra cărora părțile s-au pus de acord”⁹. Pe lângă aceste considerații, ar putea fi pusă în valoare și necesitatea de a asigura o minimă stabilitate contractuală, deziderat ce ar fi în mod cert zdruncinat prin acceptarea eficacității acestor clauze generale.

În fine, menționăm că pactul comisoriu se va puta nota, la cerere, sub condiţia înscrierii în cartea funciară a dreptului afectat de pactul comisoriu, în baza înscrisului constatator al contractului în care acesta a fost inserat¹⁰.

2. Neexecutarea nejustificată sau culpabilă a obligației contractuale vizate de respectivul pact comisoriu

Simpla stipulare a unui pact comisoriu nu conferă automat creditorului dreptul de a rezoluționa contractul. Rezoluțiunea, indiferent de caracterul său judiciar sau extrajudiciar, necesită o neexecutare contractuală nejustificată sau imputabilă debitorului, astfel cum reclamă art. 1516 alin. (2) pct. 2 din Codul civil:

„Atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin:

(…)

2. să obţină, dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative”

În consecință, dacă violarea angajamentului contractual este generată de cauze fortuite, rezoluțiunea nu-și va găsi incidența. Prin urmare, nici pactele comisorii nu pot fi activate cu succes în astfel de situații. Astfel, s-a argumentat că „atunci când neexecutarea este cauzată de un caz de forță majoră, condițiile necesare aplicării clauzei rezolutorii nu sunt în mod evident îndeplinite”¹¹.

În același timp, trebuie avută în vedere prezumția legală de culpă instituită de art. 1548 din Codul civil, potrivit căruia „Culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării”.

Neexecutarea fortuită poate atrage, după caz, caducitatea contractului¹² ori suspendarea executării propriilor obligații de către creditor¹³. Nu întâmplător, în art. 1557 alin. (2) ultima teză din Codul civil legiuitorul se referă la desființarea contractului, prevăzându-se că regulile din materia rezoluţiunii sunt aplicabile în mod corespunzător. Or, dacă rezoluțiunea și-ar fi găsit incidența indiferent de cauza neexecutării, cu siguranță legislatorul nu ar fi socotit necesar să prevadă că regulile din materia rezoluțiunii se vor aplica mutatis mutandis.

3. Punerea în întârziere a debitorului, cu excepția cazului în care debitorul se află de drept în întârziere prin simpla împlinire a termenului de executare

Rezoluțiunea întemeiată pe pacte comisorii nu poate opera fără ca debitorului să nu-i fie acordat, în prealabil, un termen suplimentar de executare, ca o ultimă șansă de salvgardare a convenției prin corijarea conduitei sale contractuale. Părțile pot însă înlătura această cerință, stipulând că rezoluțiunea va opera prin simpla împlinire a termenului de executare. Într-o atare ipoteză, în termenii art. 1553 alin. (2) din Codul civil, punerea în întârziere va rezulta din simplul fapt al neexecutării.

De notat că pactele comisorii nesubordonate punerii în întârziere sunt cele mai uzitate în practică.

4. Voința exprimată a creditorului în sensul activării pactului comisoriu și rezoluțiunii contractului, comunicată debitorului

Așa cum am susținut în cele ce precedă, rezoluțiunea fondată pe pacte comisorii nu operează automat, ca un soi de condiție rezolutorie. Aneantizarea contractului depinde de voința creditorului, care conservă dreptul de a alege alte sancțiuni (remedii).

Această voință se concretizează printr-o declarație unilaterală de rezoluțiune care poate fi încheiată nu doar în formă autentică, ci și sub altă formă scrisă (e.g. sub semnătură privată), indiferent de caracterul solemn sau consensual al contractului. Desigur, în ipoteza în care părțile au agreat contractual că eventuala declarație de rezoluțiune va îmbrăca în mod obligatoriu formă autentică, creditorul care ar înțelege să rezoluționeze convenția printr-o declarație întocmită sub semnătură privată s-ar expune riscului contestării declarației de rezoluțiune pe acest motiv. În orice caz, o astfel de clauză contractuală nu ar putea fi interpretată ca instituind o condiție pentru însăși validitatea actului juridic unilateral de rezoluțiune. După cum este îndeobște cunoscut, cauzele de nulitate pot fi instituite doar de legiuitor. Art. 1246 alin. (4) din Codul civil este categoric în această privință: „Prin acordul părţilor nu pot fi instituite şi nici suprimate cauze de nulitate. Orice convenţie sau clauză contrară este considerată nescrisă”. Cu toate acestea, în virtutea obligativității tuturor clauzelor contractuale¹⁴, o atare declarație ar putea fi socotită ineficace, având drept consecință directă refuzul constatării rezoluțiunii convenționale, creditorul vulnerabilizându-și, ba chiar compromițându-și demersul.

Recomandabil este ca declarația unilaterală de rezoluțiune să îmbrace formă autentică, spre a putea fi notată „cu caracter preventiv” în cartea funciară. În acest sens, art. 185 alin. (1) prima teză din Ordinul ANCPI nr. 600/2023 pentru aprobarea Regulamentului de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară prevede că „Notarea declaraţiei de rezoluţiune sau de reziliere prevăzute de art. 902 alin. (2) pct. 11 din Codul civil se efectuează la cerere, în baza înscrisului constatator al declaraţiei părţii contractante, încheiat în formă autentică”.

În toate cazurile, această declarație de rezoluțiune nu-și va produce efectele în absența comunicării ei debitorului¹⁵. Ne aflăm în prezența unui act juridic unilateral supus comunicării, în accepțiunea art. 1326 alin. (1) din Codul civil: „Actul unilateral este supus comunicării atunci când constituie, modifică sau stinge un drept al destinatarului şi ori de câte ori informarea destinatarului este necesară potrivit naturii actului”. În opinia noastră, această exigență nu poate fi înlăturată prin voința părților. Certitudinea manifestărilor de voință și securitatea circuitului civil obligă la o asemenea interpretare.

Este adevărat că în practică există pacte comisorii formulate și în următoarea manieră: „Prezentul contract se consideră rezolvit de plin drept la simpla împlinire a termenului, fără punere în întârziere, fără intervenţia instanţelor de judecată ori îndeplinirea unei alte formalități…”. Cu toate acestea, necesitatea comunicării declarației de rezoluțiune debitorului nu poate fi socotită exclusă prin astfel de formulări generale. Un act juridic unilateral necomunicat poate fi oricând revocat, planând o incertitudine în privința eficacității sale.

5. Constatarea îndeplinirii tuturor condițiilor legale și contractuale de activare a pactului comisoriu, urmată de emiterea încheierii de certificare de către notarul public

Așa cum anticipam deja anterior, constatarea de către notarul public a activării pactului comisoriu nu implică o analiză exclusiv factuală. Incontestabil, neexecutarea unei obligații reprezintă o chestiune de fapt. Însă, rezoluțiunea convențională, precum orice alt tip de rezoluțiune, necesită o neexecutare nejustificată sau culpabilă. Nu orice neexecutare antrenează rezoluțiunea contractului, fie ea întemeiată pe pacte comisorii.

Este adevărat totodată că vinovăția debitorului este presupusă din simplul fapt al neexecutării. Însă, nu trebuie ignorat caracterul relativ al prezumției, aceasta putând fi răsturnată de debitor. Din acest motiv, cu toate că legea nu-l obligă în acest sens, ar fi oportun ca, înainte de eliberarea încheierii, notarul public să-l notifice pe debitor, printr-un mijloc de comunicare adecvat (preferabil prin executor judecătoresc sau scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire), solicitându-i pe această cale (i) prezența la o anumită dată, într-un anumit loc (e.g. biroul notarial), în vederea clarificării celor semnalate de creditor sau pur și simplu (ii) comunicarea unei poziții raportat la pretențiile creditorului. Nu trebuie uitat faptul că încheierea de certificare emisă de notar reprezintă un act juridic civil susceptibil de a fi cenzurat de instanțele de judecată.

În măsura în care neexecutarea obligației are caracter justificat, încheierea de certificare va putea fi desființată de instanța judecătorească competentă, având în vedere că nu sunt întrunite condițiile rezoluțiunii convenționale. De pildă, dacă în cuprinsul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare s-ar stipula obligația ambilor contractanți de a se prezenta la o anumită dată, la o anumită oră, la un anumit birou notarial, pentru perfectarea vânzării, fiind stipulat și un pact comisoriu pentru nesocotirea acestui angajament, simpla absență a unuia sau altuia dintre promitenți nu ar trebui să fie considerată suficientă pentru emiterea încheierii. Este posibil ca absența respectivului contractant să fie motivată tocmai de neexecutarea obligațiilor celuilalt. De exemplu, identificarea unor vicii ale titlului de proprietate al promitentului-vânzător poate legitima refuzul promitentului-cumpărător de a încheia vânzarea. În acest caz, absența promitentului-cumpărător este justificată, astfel încât pactul comisoriu nu va putea opera în detrimentul său. Din acest motiv, considerăm oportună practica de a solicita debitorului exprimarea unei poziții în raport de neexecutarea semnalată de creditor.

Totodată, notarul public va trebui să verifice și dacă celelalte condiții sunt îndeplinite, respectiv:

– dacă a fost acordat debitorului un termen suplimentar de executare, mai puțin în situația în care părțile au înlăturat această formalitate (în practică, majoritatea pactelor comisorii exclud necesitatea punerii în întârziere);

– existența și comunicarea declarației de rezoluțiune¹⁶ debitorului prin executor judecătoresc, prin scrisoare recomandată cu conținut declarat și confirmare de primire sau prin orice altă modalitate adecvată după împrejurări¹⁷.

În egală măsură, se cuvine observat că dreptul creditorului de a activa pactul comisoriu (i.e. de a declara rezoluțiunea convențională) nu poate fi considerat nețărmurit temporal. Întocmai ca în cazul rezoluțiunii unilaterale clasice, și în ipoteza pactului comisoriu își va găsi incidența art. 1552 alin. (2) din Codul civil: „Declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea corespunzătoare acestora”.

În ipoteza în care condițiile rezoluțiunii convenționale nu sunt reunite, notarul public va emite o încheiere de respingere.

În scenariul opus, va elibera încheierea de certificare, în temeiul căreia vor fi radiate din cartea funciară înscrierile privind drepturile reale imobiliare și promisiunile de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta. Notăm că art. 24 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 nu prevede și posibilitatea radierii altor tipuri de înscrieri, care s-ar putea afla în legătură cu stipularea pactelor comisorii. De pildă, avem în vedere notarea unui contract de locațiune în care a fost inserat un pact comisoriu în favoarea locatorului, pentru neplata la termen a chiriei de către locatar. O atare înscriere nu va putea fi radiată în baza încheierii notarului public, ca urmare a rezilierii contractului de către creditor în baza respectivului pact comisoriu, întrucât nu este vorba nici de un drept real imobiliar, nici de o promisiune. Este neîndoios că o atare diferență de tratament juridic nu se justifică. Cu toate acestea, instanțele interpretează de-o manieră strictă norma juridică în cauză. De pildă, Tribunalul București a conchis că „prevederile art. 24 alin. 4 lit. b) din Legea 7/1996 reprezintă dispoziţii cu caracter special, de strictă interpretare şi aplicare, prin care este reglementată procedura radierii drepturilor reale imobiliare înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii.”¹⁸.

Pentru a ilustra procesul pe care trebuie să-l întreprindă notarul public în vederea eliberării unei astfel de încheieri, putem să luăm exemplul unui pact comisoriu inserat cu recurență în contractele de vânzare, anume cel incident în cazul neachitării restului de preț de către cumpărător într-un anumit termen agreat de părți. În vederea constatării rezoluțiunii convenționale, notarul public va întreprinde următoarele demersuri:

1. va solicita vânzătorului să prezinte extrasul contului bancar individualizat cu cod IBAN în cadrul contractului, extras eliberat fizic într-o sucursală/agenție sau electronic, din aplicația bancară, de natură a acoperi intervalul de timp în care ar fi trebuit să fie făcută plata de către cumpărător, pentru a se asigura că prețul nu a fost achitat la scadență;

Recomandarea ar fi ca notarul să solicite un extras actualizat până la data solicitării eliberării încheierii de certificare, pentru a se asigura că nu a existat o plată tardivă a restului de preț. Nu poate fi exclusă ipoteza unei astfel de plăți, întrucât vânzătorul (creditorul) este liber să accepte o plată neconformă (cum este cea tardivă) și să renunțe, pe această cale, la dreptul de a invoca pactul comisoriu și de a rezoluționa contractul. În măsura în care există o astfel de plată cu depășirea scadenței, notarul public nu va putea emite încheierea de certificare dacă vânzătorul nu a restituit banii cumpărătorului, întrucât planează o incertitudine cu privire la soarta dreptului de a activa pactul comisoriu. Îndeplinirea pactului comisoriu poate fi constatată numai dacă voința vânzătorului de a refuza plata tardivă este precis caracterizată.

2. se va asigura că debitorul (cumpărătorul) a fost pus în întârziere de către vânzător, iar primul nu și-a îndreptat conduita în termenul suplimentar de executare;

Această cerință va fi verificată numai dacă incidența pactului comisoriu este subordonată punerii în întârziere a debitorului. După cum am arătat deja, contractanții înlătură, de regulă, această exigență, stipulând că debitorul se află de drept în întârziere la împlinirea scadenței.

3. va solicita cumpărătorului să-și exprime poziția cu privire la neexecutarea reclamată de vânzător;

4. se va asigura că vânzătorul a emis declarația unilaterală de rezoluțiune în termenul de prescripție și că acest act unilateral a fost comunicat cumpărătorului.

În măsura în care, în urma acestor verificări, ajunge la concluzia că neplata prețului este caracterizată, iar cumpărătorul nu a putut justifica neexecutarea, atunci notarul va proceda la întocmirea și eliberarea încheierii de certificare a îndeplinirii pactului comisoriu.

Acesta este un caz clasic de pact comisoriu, stipulat pentru neexecutarea unei singure obligații (i.e. neplata restului de preț). Însă, părțile pot viza, sub cupola aceleiași clauze rezolutorii, mai multe neexecutări. Astfel, în promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare pot fi inserate pacte comisorii reciproce. Putem avea în vedere, cu titlu ilustrativ, un pact având următoarea formulare:

„Prezenta promisiune se consideră rezolvită/rezoluționată de plin drept, fără punere în întârziere, fără intervenția instanței de judecată, în următoarele situații:

1. Dacă promitentul-vânzător, fără justificare:

– nu obține, până la data de (…), documentația necesară autentificării contractului de vânzare;

– nu se prezintă, la data de (…), la biroul notarial (…), în vederea autentificării contractului de vânzare.

2. Dacă promitentul-cumpărător, fără justificare:

– nu achită până la data de (…) suma prevăzută cu titlu de avans;

– nu se prezintă, la data de (…), la biroul notarial (…), în vederea autentificării contractului de vânzare.”

Pentru a constata, la cererea creditorului, activarea pactului comisoriu ca urmare a absenței nejustificate a unuia dintre promitenți la data convenită pentru autentificarea vânzării, în condițiile existenței unui pact comisoriu reciproc de tipul celui expus mai sus, vor fi parcurși următorii pași:

1. va fi întocmită o încheiere de certificare prin care notarul public va atesta absența promitentului (cumpărător sau vânzător, după caz) la data și locul fixate prin antecontract;

2. va solicita debitorului să-și exprime poziția cu privire la neexecutarea reclamată de cocontractantul său;

Solicitarea acestui punct de vedere este necesară, având în vedere că neprezentarea debitorului la data și locul determinate în antecontract poate avea la bază o cauză justificativă de neexecutare. De pildă, dacă promitentul-vânzător nu a obținut întreaga documentație necesară vânzării, dacă au fost identificate vicii (cauze de ineficacitate) ale titlului de proprietate al promitentului-vânzător, dacă promitentul-cumpărător nu a achitat avansul la scadența convenită etc.

3. se va asigura că promitentul-creditor a emis declarația unilaterală de rezoluțiune în termenul de prescripție și că acest act unilateral a fost comunicat cocontractantului.

Nu în ultimul rând, având în vedere că, în baza acestei încheieri, vor fi radiate anumite înscrieri din cartea funciară, afectând situația juridică a debitorului, considerăm necesară comunicarea unui exemplar al încheierii către acesta din urmă.

III. Succinte concluzii

Certificarea îndeplinirii pactelor comisorii de către notarul public reprezintă o operațiune utilă, de natură a facilita radierea anumitor înscrieri din cartea funciară, fără a fi necesar acordul debitorului obligației neexecutate și nici concursul instanței de judecată.

Înainte de emiterea încheierii, notarul public este ținut să verifice dacă cerințele de activare a pactului comisoriu sunt reunite, precum și dacă manifestarea de voință a creditorului de a opta pentru rezoluțiunea convențională a fost comunicată debitorului. Aceste verificări sunt necesare, cu atât mai mult cu cât eficacitatea declarației unilaterale de rezoluțiune și a încheierii de certificare poate fi contestată judiciar de către debitor. O eventuală neregularitate a declarației de rezoluțiune va atrage, în temeiul principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, și desființarea încheierii de certificare.

---

BIBLIOGRAFIE

F. Crețu, Însemnătatea neexecutării obligațiilor – condiție a rezoluțiunii convenționale?, publicat pe www.juridice.ro, la data de 20.08.2021

F.I. Mangu, Rezoluţiunea, rezilierea şi reducerea prestaţiilor (IV). Modul de operare, în Pandectele Române nr. 4/2014, accesat pe www.sintact.ro

F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, F. Chénedé, Droit civil. Les obligations, 12^e édition, Dalloz, Paris, 2019

L. Molina, La prérogative contractuelle, LGDJ, Paris, 2022

L. Pop, I.-F. Popa, S.I. Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Universul Juridic, 2015

O. Deshayes, T. Genicon, Y.-M. Laithier, Réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, Commentaire article par article, 2^e édition, LexisNexis, Paris, 2018

V. Stoica, Modurile de operare a rezoluţiunii şi mecanismul declaraţiei unilaterale de rezoluţiune, în R.R.D.P. nr. 5/2013, accesat pe www.sintact.ro