Bianca Maria Voicu, notar public
1.Introducere: Imperativul digitalizării și conservarea rigorii juridice
În contextul unei societăți informaționale, digitalizarea administrației publice și a serviciilor de interes public a încetat să fie o simplă opțiune de ordin tehnic, devenind o necesitate pentru asigurarea celerității circuitului civil. Tehnologia blockchain (DLT) este propusă tot mai frecvent ca un panaceu pentru infrastructurile de publicitate imobiliară, invocându-se argumente precum transparența și eliminarea riscului de alterare a datelor.
Rezoluția Parlamentului European din 3 octombrie 2018 privind tehnologiile registrelor distribuite a consacrat la nivel instituțional recunoașterea potențialului acestora în consolidarea încrederii prin reducerea intermedierii și sporirea trasabilității tranzacțiilor. În paralel, diverse state au inițiat proiecte-pilot menite să testeze aplicabilitatea blockchain în domeniul registrelor de carte funciară.
La fundamentul tehnologiei blockchain se află principiul descentralizării, potrivit căruia validarea operațiunilor nu este realizată de o autoritate centrală unică, ci de către participanții rețelei, în baza unor reguli prestabilite de consens. Din acest mecanism derivă noțiunea de registru distribuit: o bază de date replicată la nivelul fiecărui participant, ale cărei înregistrări sunt actualizate sincron și validate colectiv.
Unul dintre principalele avantaje ale acestui sistem constă în nivelul ridicat de securitate pe care îl oferă. Odată ce o informație este înregistrată, aceasta dobândește un caracter permanent. Fiecare bloc de date este interconectat cu blocul anterior prin intermediul unei amprente digitale (hash), generată printr-un algoritm criptografic. Orice modificare, chiar și infimă, a conținutului unui bloc ar conduce la schimbarea hash-ului și ar rupe coerența lanțului, fapt ce ar fi imediat detectat la nivelul întregii rețele.
Procesul presupune aplicarea unui algoritm de tip „amprentă” asupra fișierului digital. Rezultatul acestui proces este ceea ce, în terminologie tehnică, se numește hash criptografic. Un exemplu de astfel de algoritm este SHA-256 (Secure Hash Algorithm 256-bit), utilizat pe scară largă în infrastructurile blockchain.
Un algoritm de hash preia întreaga structură binară a documentului – totalitatea șirurilor de biți (0 și 1) care îl compun – și o transformă, printr-o funcție matematică deterministă, într-un șir de caractere de lungime fixă. Deși funcția este deterministă (același fișier produce întotdeauna același hash), rezultatul este practic imposibil de anticipat fără a executa efectiv algoritmul.
Pentru a înțelege intuitiv mecanismul, se poate imagina o operațiune matematică complexă asupra conținutului fișierului, precum selectarea unor secvențe de cifre, aplicarea unor multiplicări, divizări și combinări succesive, până la obținerea unui rezultat final sub forma unui șir alfanumeric. În realitate, algoritmi precum SHA-256 folosesc operațiuni matematice sofisticate și funcții criptografice bine definite, însă principiul rămâne același: transformarea integrală a conținutului într-o „amprentă” unică.
2. Avantajele juridice potențiale: Consolidarea încrederii în suportul informațional
2.1. Integritatea și imuabilitatea: Siguranța „depozitului” juridic
Nucleul tehnologiei blockchain rezidă în imuabilitatea datelor prin hashing criptografic. Din perspectivă notarială, acest aspect ar putea consolida principiul continuității înscrierilor (principiul fluxului). Într-un sistem de publicitate imobiliară bazat pe blockchain, istoricul tabular devine inalterabil, eliminând riscul intervențiilor frauduloase sau al erorilor umane post-factum.
Securitatea statică a registrului este astfel desăvârșită: odată ce un drept a fost intabulat în baza unui act autentic, nicio modificare retroactivă nu este posibilă fără un nou titlu juridic valid, asigurându-se astfel o trasabilitate absolută a „lanțului de proprietăți”.
2.2. Trasabilitate, auditabilitate și interoperabilitate instituțională
Utilizarea unui registru distribuit facilitează o colaborare fără sincope între notarul public și Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). Un blockchain „permissioned” (cu acces restricționat) ar permite notarului să verifice în timp real nu doar starea actuală a imobilului, ci și sarcini în curs de constituire, evitând astfel fraudele prin dublă înstrăinare între momentul autentificării și momentul înscrierii în Cartea Funciară, mai ales in cazul operațiunilor de notare în cartea funciară unde nu este necesar extrasul de carte funciară pentru autentificare.
Un blockchain de tip „permissioned” reprezintă o formă de registru distribuit în care accesul la rețea și dreptul de a valida, introduce sau consulta tranzacții sunt restricționate la participanți autorizați în prealabil.
Spre deosebire de blockchain-urile publice, în care orice persoană poate deveni participant și validator fără o aprobare formală, într-un sistem permissioned:
* identitatea participanților este cunoscută și verificată;
* accesul este acordat pe baza unor criterii stabilite prin reguli instituționale sau contractuale;
* procesul de validare este realizat de noduri desemnate;
* guvernanța rețelei este organizată și controlată de una sau mai multe entități determinate.
Din perspectivă juridică, blockchain-ul „permissioned” este considerat mai compatibil cu utilizarea în domeniul registrelor publice, deoarece permite delimitarea clară a responsabilităților, asigură control instituțional asupra procesului de validare și facilitează conformitatea cu normele privind protecția datelor și securitatea informațiilor.
În esență, un blockchain permissioned nu elimină autoritatea, ci o integrează într-o infrastructură tehnologică distribuită, menținând un cadru de guvernanță formal și identificabil.
2.3. Eficientizarea prin Smart Contracts: Automatizarea execuției, nu a deciziei
Conceptul de smart contract poate revoluționa faza de execuție a convențiilor. De exemplu, în cazul unei vânzări cu plata prețului din credit bancar, contractul inteligent poate asigura sincronizarea automată a plății prețului cu intabularea dreptului de proprietate și a ipotecii. Această automatizare reduce riscurile operaționale pentru părți, însă, sub aspect juridic, ea rămâne subordonată existenței unui negotium validat anterior de notar.
3. Limite și provocări: Tensiunea dintre algoritm și legalitate
3.1. Controlul de legalitate: Prerogativa nepartajabilă a notarului
Cea mai mare eroare doctrinară a partizanilor blockchain este ideea că tehnologia poate „elimina intermediarul”. În materia drepturilor reale imobiliare, notarul nu este un „intermediar”, ci un garant al legalității de fond. Algoritmul nu poate verifica:
-
Discernământul și consimțământul: Capacitatea de a contracta și absența viciilor de consimțământ (eroare, doliu, violență).
-
Legalitatea cauzei: Scopul urmărit de părți, care trebuie să fie licit și moral.
-
Consilierea părților: Obligația de a lămuri părțile asupra efectelor juridice, conform art. 9 din Legea 36/1995. Blockchain-ul confirmă că un document este semnat, dar nu și că semnatarul a înțeles ce semnează sau că a fost liber să o facă.
3.2. Conflictul dintre imuabilitatea tehnică și acținea în rectificare tabulară
Codul Civil (art. 907-911) reglementează acțiunea în rectificare, care presupune corespondența înscrerii tabulare cu situația juridică reală. Într-un sistem blockchain, unde nicio înregistrare nu poate fi „ștearsă”, radierea unui drept sau corectarea unei erori materiale devine o provocare logică. O rectificare ar apărea ca o „nouă tranzacție” care anulează efectul celei precedente, însă „blocul” inițial, deși invalidat juridic, rămâne perpetuu în lanț. Această redundanță poate genera confuzii în interpretarea probatorie a registrului de către practicienii dreptului.
3.3. Protecția datelor și secretul profesional
Caracterul public al Cărții Funciare este limitat de norme privind protecția datelor cu caracter personal (GDPR). Stocarea permanentă a istoricului tranzacțiilor într-o rețea, chiar și privată, ridică probleme serioase privind „dreptul de a fi uitat”. În plus, secretul profesional notarial ar putea fi pus în pericol dacă metadatele tranzacțiilor devin accesibile tuturor nodurilor din rețea fără un filtru riguros de autorizare.
4. Modele implementate prin programe pilot pe plan internațional
Modelul suedez reprezintă una dintre primele încercări coerente de integrare a tehnologiei blockchain în domeniul publicității imobiliare, având ca obiectiv principal eficientizarea fluxului unei tranzacții imobiliare. Încă din 2016, autoritatea națională de cadastru – Lantmäteriet – a inițiat un proiect orientat către digitalizarea completă a procesului de transfer al proprietății. Sistemul a fost conceput ca o rețea privată (*permissioned blockchain*), în care participarea este limitată strict la actorii implicați instituțional în tranzacție: registru de publicitate, instituții bancare, agenți imobiliari și părțile contractante. Funcționalitatea centrală a proiectului a constat în integrarea semnăturilor digitale și înregistrarea sincronizată, cronologică, a etapelor tranzacției, cu scopul reducerii duratei procedurale și al eliminării documentației fizice. Este însă esențial de subliniat că blockchain-ul nu a înlocuit registrul oficial și nici competența autorității publice. Tehnologia a avut rolul de a sprijini fluxul administrativ și de a consolida trasabilitatea, în timp ce efectele juridice constitutive au rămas în exclusivitate în sarcina registrului de publicitate.
Într-o abordare diferită, dar complementară, modelele din Georgia și Estonia pun accentul pe securizarea registrelor prin mecanisme de imuabilitate și audit criptografic, mai degrabă decât pe reorganizarea fluxului tranzacțional. În Georgia, sistemul adoptat este unul hibrid: registrul oficial rămâne sub controlul statului, însă pentru fiecare titlu de proprietate este generată o amprentă digitală unică (hash), ancorată ulterior în blockchain-ul public Bitcoin. Această tehnică nu presupune publicarea documentelor în sine, ci doar a unei dovezi criptografice a existenței și integrității lor. Rezultatul este o dovadă externă, verificabilă și practic incontestabilă, menită să prevină alterarea retroactivă a datelor și să consolideze încrederea publică, fără a expune informațiile personale într-un registru deschis.
Estonia, recunoscută pentru nivelul avansat de digitalizare a administrației publice, utilizează din 2012 infrastructura KSI (Keyless Signature Infrastructure) pentru protejarea registrelor de stat, inclusiv a celor funciare. În acest model, blockchain-ul nu stochează datele propriu-zise, ci generează o urmă de audit infailibilă. Orice modificare neautorizată a unei înregistrări este detectată instantaneu, tehnologia funcționând exclusiv ca instrument de certificare a integrității bazei de date oficiale. Astfel, registrul rămâne unul centralizat din punct de vedere instituțional, însă beneficiază de o garanție suplimentară împotriva unei intervenții neautorizate.
O altă categorie de implementări este reprezentată de modelele de integrare administrativă, ilustrate de experiențele din Dubai și Brazilia. În Dubai, tehnologia blockchain a fost integrată într-o strategie amplă de digitalizare, creându-se o platformă unificată care interconectează titlurile de proprietate cu alte fluxuri administrative relevante, precum contractele de închiriere și facturile de utilități. Scopul principal a fost facilitarea investițiilor, inclusiv a celor transfrontaliere, prin posibilitatea verificării autenticității proprietăților și finalizării tranzacțiilor la distanță, într-un cadru digital integrat.
În Brazilia, unde sistemul de publicitate imobiliară este fragmentat în numeroase oficii locale (Cartórios), blockchain-ul a fost utilizat ca instrument de interoperabilitate. Proiectele-pilot au urmărit armonizarea și standardizarea datelor între aceste entități, reducând costurile ridicate de verificare și eficientizând un sistem tradițional caracterizat printr-un grad ridicat de formalism și birocratizare. Și în acest caz, tehnologia nu a substituit registrul oficial, ci a fost folosită pentru a facilita cooperarea și coerența între structuri administrative distincte.
Analizate în ansamblu, aceste modele demonstrează că tehnologia blockchain este utilizată, în majoritatea cazurilor, ca instrument de sprijin tehnic, fie pentru eficientizarea procedurilor, fie pentru consolidarea integrității și transparenței, fără a înlocui autoritatea juridică a registrului oficial.
5. Concluzii: Blockchain ca instrument auxiliar, nu substitutiv
Tehnologia blockchain poate reprezenta un salt calitativ pentru infrastructura tehnologică a publicității imobiliare, însă ea nu deține resursele sociale și de competență pentru a substitui arhitectura juridică a notarului public.
Rolul notarului public este de a asigura securitatea juridică prin deslușirea raporturilor juridice dintre părți, prin aplicarea ei umană și socială.
Pentru România, implementarea optimă ar presupune un model hibrid:
-
Notarul exercită controlul de legalitate și interacționând cu părțile și luând consimțământul acestora prin propriile simțuri.
-
Blockchain-ul devine suportul electronic al Cărții Funciare, asigurând integritatea înscrierilor și comunicarea instantanee între profesioniști.
În definitiv, siguranța dreptului de proprietate rămâne ancorată în răspunderea profesională a notarului și în autoritatea de stat a registrului, algoritmii fiind doar instrumente menite să confere acestor instituții o eficiență adaptată secolului XXI.
Bibliografie
-
Rezoluția Parlamentului European din 3 octombrie 2018 referitoare la tehnologiile registrelor distribuite și tehnologiile blockchain: consolidarea încrederii prin eliminarea intermedierii (2017/2772(RSP)).
-
Regulamentul (UE) 2016/679 al Parlamentului European și al Consiliului din 27 aprilie 2016 privind protecția persoanelor fizice în ceea ce privește prelucrarea datelor cu caracter personal (GDPR).
-
Codul civil al României, republicat, art. 885–915 (publicitatea imobiliară), art. 907–911 (acțiunea în rectificare tabulară).
-
Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată.
-
Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată
-
Lantmäteriet (Sweden), The Land Registry in the Blockchain – Testbed, 2017 https://ica-it.org/pdf/Blockchain_Landregistry_Report.pdf
-
https://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/IDAN/2017/581948/EPRS_IDA(2017)581948_EN.pdf
-
https://assets.cambridge.org/97811084/74757/frontmatter/9781108474757_frontmatter.pdf
-
https://modex.tech/using-blockchain-to-reshape-land-registry-and-property-rent/
-
https://u.ae/en/about-the-uae/digital-uae/digital-technology/blockchain-in-the-uae-government
Comentariile sunt închise.