Raluca CHELARU, notar public
Rezumat
Dreptul de superficie permite separarea proprietății asupra construcției de cea asupra terenului, având o durată maximă de 99 de ani, reînnoibilă. Prelungirea duratei ridică, însă, o dispută privind modalitatea corectă de înscriere în cartea funciară: intabulare sau notare.
Din punct de vedere normativ, Codul civil și Legea nr. 7/1996 impun intabularea modificării unui drept real, durata fiind un element esențial al superficiei. În practică, însă, Oficiile de Cadastru preferă notarea, invocând limitări mai degrabă tehnice ale sistemului eTerra și lipsa unei proceduri pentru actualizarea duratei, ceea ce generează efecte juridice limitate.
Există și practici de intabulare, prin radierea poziției inițiale și înscrierea unei noi poziții, însă lipsa unei abordări unitare produce insecuritate juridică. Problema poate deveni critică odată cu trecerea la efectul constitutiv al înscrierilor, când notarea prelungirii nu va mai fi suficientă pentru a produce efecte asupra dreptului real.
-
Introducere
Dreptul de superficie, reglementat de articolele 693–698 din Codul civil, presupune existența separată a dreptului de proprietate asupra construcției față de terenul pe care aceasta este edificată. Potrivit art. 694 din Codul civil, durata maximă a acestui drept este de 99 de ani, însă legea permite reînnoirea lui la împlinirea termenului. Constituirea dreptului de superficie este urmată de intabulare în partea a III-a a cărții funciare, conform art. 82 și 83 din Ordinul nr. 600/2023 pentru aprobarea Regulamentului de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, iar înscrierea se realizează pe baza unui act autentic notarial, cu menționarea expresă a duratei.
La expirarea termenului inițial, superficiarul și proprietarul terenului pot conveni prelungirea dreptului printr-un act adițional, de asemenea autentic. În acest moment apare, însă, o problemă juridică și practică semnificativă: cum se înscrie prelungirea duratei în cartea funciară – printr-o nouă intabulare sau doar prin notare?
-
Codul civil impune soluția intabulării modificărilor drepturilor reale
Din perspectivă teoretică, prelungirea duratei dreptului de superficie reprezintă o modificare a unui drept real imobiliar. Potrivit art. 886 din Codul civil, orice modificare a unui drept real se înscrie potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea ori stingerea acestuia, deci prin intabulare. Durata, fiind un element esențial al conținutului dreptului de superficie, extinderea ei ar trebui să se reflecte, logic și juridic, în poziția deja intabulată din cartea funciară, prin actualizarea termenului.
Această soluție este consacrată și de dispozițiile art. 21 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, conform cărora este obligatorie obținerea unui extras de carte funciară de autentificare (și nu de informare, ca în cazul notării): „Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri”, coroborat cu art. 35 alin. (1) teza I din aceeași lege, potrivit căruia „Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. […] La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini”.
-
Practica Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară – I. Notarea:
În practică, soluția intabulării modificărilor drepturilor reale întâmpină obstacole serioase. Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară resping frecvent cererile de intabulare a prelungirii, motivând că nu poate fi efectuată o nouă intabulare pentru același drept asupra aceluiași imobil și că sistemul informatic eTerra nu permite o modificare directă a poziției existente. Lipsa unei proceduri exprese pentru „actualizarea” duratei determină, în consecință, orientarea către notare. Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară se bazează, în acest sens, pe art. 903 din Codul civil, care permite notarea oricăror fapte sau raporturi juridice legate de imobil, și pe art. 902 alin. (1), potrivit căruia notarea asigură opozabilitate față de terți. Din rațiuni de ordin tehnic și practic, soluția notării este astfel preferată, evitându-se dubla intabulare a aceluiași drept și blocajele procedurale.
De asemenea, Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară invocă prevederile art. 33 alin. (8) din Ordinul nr. 600/2023, conform cărora „Cererea de recepţie şi/sau înscriere, odată înregistrată, nu mai poate fi modificată sau completată cu noi capete de cerere, cu excepţia înscrierilor care pot fi efectuate din oficiu şi a celor solicitate de biroul teritorial prin referatul de completare”.
Deși această soluție pragmatică este funcțională, ea nu este lipsită de consecințe juridice și fiscale.
Argumentul în favoarea notării pare, așadar, mai degrabă tehnic decât normativ, bazându-se pe limitările sistemului eTerra, nu pe o incompatibilitate juridică intrinsecă.
-
O altă practică a Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară – II. Intabularea:
Există și situații când sunt admise cererile de intabulare a actului adițional de prelungire a superficiei. Într-un astfel de caz, de regulă, „căsuța” C1, corespunzătoare intabulării inițiale a dreptului de superficie este radiată, urmând să se creeze o nouă „căsuță” C2, în care este evidențiată intabularea actului adițional de prelungire. În ce măsură o astfel de soluție este corectă rămâne de analizat, însă o practică unitară ar fi de dorit, mai ales în contextul preconizatului efect constitutiv al înscrierilor în cartea funciară.
-
Provocări fiscale
Pe plan juridic, notarea are un efect limitat față de intabulare, neconferind plenitudinea publicității imobiliare și putând genera, la acest moment, cel puțin incertitudini juridice.
Pe plan fiscal, însă, diferența este semnificativă. Dacă s-ar opta pentru intabularea prelungirii, taxa de carte funciară s-ar calcula procentual – în cazul unei persoane juridice, ar fi de 0,5% din valoarea totală a redevenței stabilite pentru perioada prelungită. În schimb, notarea actului adițional implică doar o taxă fixă de 75 de lei pentru fiecare carte funciară, conform reglementărilor ANCPI. Astfel, costurile scad considerabil și – posibil (dar nu obligatoriu) – în mod artificial.
Această diferență de regim are și implicații în plan notarial. Onorariul notarial se raportează, de regulă, la valoarea totală a redevenței din perioada prelungită, ceea ce poate genera sume consistente în cazul unor termene îndelungate. În schimb, atunci când părțile aleg soluția notării, unele taxe — atât notariale, cât și cele percepute de ANCPI pentru intabulare — pot fi în fapt eludate, în măsura în care operațiunea este tratată doar ca o simplă mențiune informativă, fără modificarea formală a dreptului real.
Rezultatul este o practică flexibilă, dar imperfectă, în care publicitatea actului adițional se asigură prin notare, la costuri mult mai mici și cu un formalism redus. Din punct de vedere juridic, însă, rămâne discutabil dacă o asemenea înscriere suplinește exigențele intabulării, având în vedere caracterul real al dreptului de superficie.
-
O perspectivă de viitor – efectul constitutiv al înscrierilor. Concluzii
Discuția capătă o relevanță și mai mare în contextul evoluției sistemului de carte funciară către efectul constitutiv al intabulării. În prezent, înscrierea în cartea funciară produce efect de opozabilitate, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil. Totuși, același text prevede că, „după finalizarea cadastrului general la nivel național, înscrierea în cartea funciară va avea efect constitutiv de drepturi”.
Această perspectivă schimbă radical implicațiile juridice ale opțiunii dintre intabulare și notare. Dacă înscrierea va deveni constitutivă, o prelungire a duratei superficiei care ar fi doar notată – și nu intabulată – nu va putea produce efectul de extindere a dreptului real, rămânând o simplă mențiune informativă fără forță juridică deplină. Practic, în acel moment, necesitatea intabulării prelungirii va deveni ineluctabilă, iar soluția tehnică a notării va trebui abandonată sau transformată într-o etapă prealabilă a intabulării.
Astfel, problema aparent procedurală de astăzi prefigurează o chestiune de substanță pentru dreptul imobiliar de mâine. Odată ce efectul constitutiv va fi generalizat, întârzierea armonizării regulilor tehnice și juridice privind modificarea drepturilor reale intabulate va putea genera dezechilibre majore în circuitul civil al imobilelor.