2.1. Avizul pentru cumpărarea terenului de către un „potențial cumpărător”
Legea, în forma modificată, adaugă un nou tip de act, denumit, simplu, „aviz”. Acest aviz dovedește îndeplinirea de către un „potențial cumpărător” a condițiilor prevăzute la art. 41 din lege, la primul ori, după caz, la cel de-al doilea alineat, după cum este vorba de un „potențial cumpărător”-persoană fizică sau de un „potențial cumpărător”-persoană juridică.
Astfel, art. 9 alin. (2) din lege prevede următoarele : „Avizul necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, pentru cazul în care oferta de vânzare este acceptată de către un potențial cumpărător sau la art. 71 alin. (2), se emite de către structurile teritoriale, pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 ha, de către structura centrală (subl. ns. – B.D.)”.
Aceleași viitoare și așteptate (noi) norme metodologice vor stabili modelul acestui (nou) aviz. Modelul cuprins în actualele norme corespunde numai „avizului final” ca act justificativ pentru îndeplinirea condițiilor impuse de lege pentru vânzarea către unul dintre titularii dreptului de preempțiune calificați ca atare la art. 4 din lege.
2.2. Versiunea nouă a adeverinței : procesul-verbal de finalizare a procedurii
Tot în planul modificării documentației cerute pentru autentificarea vânzării terenului agricol din extravilan se înscrie înlocuirea, prefigurată prin legea modificatoare, a fostei adeverințe, ca act care, anterior Legii nr. 175/2020, permitea vânzarea liberă a terenului, cu „procesul-verbal de finalizare a procedurii” (art. 10 alin. 5 din lege). Acest proces-verbal se eliberează, în original, vânzătorului care, la rândul său, îl va depune la notarul public, în vederea autentificării vânzării terenului către cel pe care, epuizându-se procedura specială prevăzută de lege fără ca oferta să fi fost acceptată de către un preemptor ori, după caz, un potențial cumpărător, proprietarul a devenit liber să și-l aleagă în calitate de cumpărător al acelui teren.
Ca și avizul de care urmează să se prevaleze, în fața notarului public, potențialul cumpărător, în sensul art. 41 din lege, procesul-verbal de finalizare a procedurii așteaptă noile norme metodologice pentru a-și regăsi în ele modelul corespunzător.
Prin urmare, cu începere de la data intrării în vigoare a normelor metodologice, notarul public se va întâlni, în contextul instrumentării vânzării unui teren agricol din extravilan, cu acte noi, fie pentru că ar corespunde unor figuri juridice noi (avizul, în cazul potențialului cumpărător), fie pentru că legiuitorul preferă o schimbare de terminologie (înlocuirea adeverinței cu procesul-verbal de finalizare a procedurii).
2.3. Anularea avizului final sau, după caz, a avizului
O altă noutate în seria celor care vizează documentația prealabilă a vânzării, ca documentație în lipsa căreia notarul public nu poate autentifica operațiunea juridică solicitată de părți, este introdusă de autorul legii modificatoare pentru a acoperi o ipoteză cu totul particulară, dar întâlnită, fără doar și poate, în practică anterior legii modificatoare.
Este vorba de ipoteza decesului uneia dintre persoanele între care urma să se perfecteze vânzarea terenului agricol din extravilan, deces intervenit într-o perioadă ce poate fi denumită ”intermediară” : avem în vedere intervalul dintre data înregistrării la primărie, de către proprietar, a ofertei de vânzare, ca act declanșator al procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune, pe de o parte, și data preconizată pentru autentificarea vânzării, pe de altă parte.
În contextul aplicării legii în forma anterioară modificării sale recente, decesul proprietarului sau, după caz, al preemptorului beneficiar al avizului final crea dificultăți cărora nu era ușor să li se găsească un răspuns satisfăcător.
Pentru această ipoteză, Legea nr. 175/2020 vine cu un răspuns tranșant : anularea avizului final (beneficiar fiind un preemptor în sensul strict al termenului, adică în sensul art. 4 din lege), respectiv anularea avizului (beneficiar fiind potențialul cumpărător în accepțiunea dată de art. 41 din lege).
Tot noile norme metodologice vor detalia, probabil, procedura sau condițiile concrete în care se va proceda la anulare, dar, cu certitudine, prezentarea, în fața notarului public, a unei persoane care deține un certificat de moștenitor al celui care înregistrase, ca proprietar inițial, oferta de vânzare nu permite autentificarea vânzării dacă poziția de cumpărător ar urma să fie ocupată în contractul a cărui autentificare este solicitată fie beneficiarului unui aviz final (preemptor), fie benficiarului unui aviz (potențial cumpărător).
Tindem să credem, fără a risca să fim infirmați de normele metodologice, că și în cazul în care notarului public nu i-ar parveni actul de anulare a avizului final/avizului, prezentarea, în vederea autentificării, a unei alte persoane decât a aceleia care a depus oferta de vânzare, respectiv a unei alte persoane decât beneficiarul avizului final/avizului, nu ar permite notarului public să autentifice vânzarea preconizată dacă în poziția de vânzător ori, după caz, de cumpărător, ar fi plasat un moștenitor. Textul legii declară ritos că „anularea avizelor (…) intervine ca urmare a decesului vânzătorului sau a decesului preemptorului…”, iar nu că decesul ar putea conduce, în funcție de împrejurări, la un asemenea deznodământ juridic ori că impedimentul la autentificarea vânzării terenului de către moștenitorul proprietarului ori, după caz, către moștenitorul preemptorului ar funcționa numai dacă notarul public ar lua efectiv cunoștință de actul de anulare a avizului final/avizului, act a cărui emitere noile norme metodologice ar plasa-o, probabil, în sarcina autorității emitente a avizului final/avizului.
În aceeași împrejurare, notarul public nu ar putea autentifica vânzarea nici dacă poziția de cumpărător ar reveni unui terț pentru că premisa esențială a unei vânzări libere, adică a unei vânzări făcute către o persoană care nu are calitatea de preemptor ori de potențial cumpărător, o asigură, potrivit legii astfel cum a fost recent modificată, numai procesul-verbal de finalizare a procedurii.
Concret, art. 9 alin. (3) din lege, noul text care consacră soluția anulării avizului, nu sugerează activarea, ca efect al acestei soluții, a regulii de drept comun, și anume a regulii vânzării către persoana liber aleasă de către vânzător, alta decât preemptorul ori potențialul cumpărător. La fel, prin descrierea cu strictețe a ipotezei care permite emiterea procesului-verbal de finalizare a procedurii – ipoteza întocmirii acestui din urmă act este, o reamintim, aceea în care nu se exercită dreptul de preempțiune și nici dreptul de a accepta oferta de către un potențial cumpărător -, art. 10 alin. (5) din lege nu face posibilă întocmirea unui astfel de act și în situația, cu totul specială, a decesului intempestiv al uneia dintre persoanele implicate în procedura preempțiunii.
Concluzionând, dacă, ulterior decesului, persistă intenția de vânzare, singura cale este reluarea, de la zero, a procedurii de exercitare a drepturilor recunoscute de lege preemptorilor și, după caz, potențialilor cumpărători. Se va proceda, așadar, la o nouă afișare a ofertei de vânzare, desigur nu neapărat în termeni identici cu cei ai ofertei anterior eșuate din cauza decesului; inițiativa reluării procedurii, care va fi echivalentă cu o nouă procedură, cu totul distinctă de cea anterior eșuată, va aparține moștenitorului proprietarului sau proprietarului, după cum (pre)decedase proprietarul autor al primei oferte ori, dimpotrivă, preemptorul-beneficiar al avizului final (art. 9 alin. 1), respectiv potențialul cumpărător-beneficiar al avizului, (art. 9 alin. 2).
Dacă soluția este una rezonabilă dat fiind faptul că Legea nr. 175/2020 nu vine, în cazul (pre)decesului proprietarului, cu o dezlegare similară atunci când procedura de exercitare a dreptului de preempțiune și, subsecvent, a dreptului potențialilor cumpărători a fost epuizată fără a fi acceptată oferta de vânzare – soluția similară ar fi, nu-i așa ?, anularea chiar a procesului-verbal de finalizare a procedurii (înlocuitorul fostei adeverințe) – nu este problema notarului public.
Cu alte cuvinte, notarul public va putea da curs autentificării vânzării dacă solicitarea vine de la moștenitorul proprietarului care a declanșat procedura, iar solicitantul prezintă procesul-verbal de finalizare a procedurii, tocmai pentru că, prin ipoteză, niciun preemptor sau potențial cumpărător nu și-a valorificat prioritatea la cumpărare. În consecință, nu s-a emis un aviz final ori, după caz, un aviz, ci procesul-verbal de finalizare a procedurii, un act care, spre deosebire de avizul final ori, după caz, de aviz, este ferit de consecința anulării pentru decesul proprietarului în perioada intermediară.
O ultimă observație legată de modul (deficitar) de redactare a textului care conține noua soluție a anulării avizului. Se constată că, deși art. 9 alin. (3), în partea sa finală, face referire la decesul preemptorului, noțiunea de preemptor fiind una constant utilizată de legiuitor pentru a desemna, în exclusivitate, persoanele enumerate la art. 4 alin. (1), trebuie acceptat că soluția anulării se impune și în ipoteza decesului unui potențial cumpărător în favoarea căruia, ca efect al exercitării legale a dreptului de a cumpăra cu prioritate față de alte persoane, autoritatea competentă a emis avizul prevăzut la art. 9 alin. (2).
Argumentul este dat chiar de trimiterea pe care, în partea sa de început, alineatul al treilea al articolului 9 o face inclusiv la alineatul al doilea al aceluiași articol, adică la textul dedicat avizului emis în favoarea unui potențial cumpărător acceptant al ofertei de vânzare. Din perspectiva evidențiată mai sus[8], coroborarea celor două alineate ale articolului 9 conduce, o dată în plus, la o recunoaștere cât se poate de neechivocă din partea legiuitorului a faptului că potențialii cumpărători (art. 41 din lege) sunt, la rândul lor, preemptori, cu vocație la a cumpăra cu prioritate față de terți, la fel ca preemptorii calificați ca atare de art. 4 din lege, cu unicul handicap că sunt devansați, din punctul de vedere al rangului, de către aceștia din urmă.