1.2. Mai mulți preemptori, dar și „potențiali cumpărători”
O altă modificare adusă Legii nr. 17/2014 se referă la o multiplicare a categoriilor de preemptori.
Multiplicarea este una….dublă, adică nu doar una explicită, prin creșterea numărului de preemptori calificați ca atare prin lege – acești preemptori, în noua configurație, aproape arborescentă, se află (tot) la art. 4, reconfigurat prin Legea nr. 175/2020 – , ci și implicită, în sensul recunoașterii în favoarea unor categorii de persoane fizice, respectiv persoane juridice, a posibilității de a cumpăra terenul (art. 41, introdus prin legea modificatoare), posibilitate reglementată în manieră subsidiară, devenind una efectivă numai dacă preemptorii nu-și valorifică preferința oferită de lege.
Referitor la preemptorii calificați de lege ca atare, dacă anterior intrării în vigoare a Legii nr. 175/2020, preemptori erau coproprietarii terenului supus vânzării, proprietarii vecini, cei care aveau calitatea de arendași ai terenului propus spre vânzare și, la final, statul reprezentat de Agenția Domeniilor Statului, în prezent titularii dreptului de preempțiune, denumiți ca atare prin lege (art. 4) sunt mult mai numeroși.
Legea astfel cum a fost recent modificată recunoaște 7 clase de titulari ai dreptului de preempțiune, clase delimitate prin rang. Astfel, categoriilor de preemptori inițial prevăzute la art. 4 din Legea nr. 17/2014 li s-au adăugat soții, rudele și afinii de până la gradul al treilea inclusiv (lit. a); proprietarii investițiilor agricole aflate pe terenul supus vânzării (lit. b), arendașii terenurilor agricole învecinate (lit. c), tinerii fermieri (lit. d), anumite instituții și unităţi de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare determinate potrivit legii (lit. e[4]) și persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ- teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine (lit. f).
După cum menționam mai sus, multiplicarea categoriilor de preemptori se manifestă și într-un al doilea sens, adică prin adăugarea, la categoriile enumerate la art. 4 alin. (1) din lege, a unor categorii de persoane fizice și persoane juridice – „potențialii cumpărători” – cărora li se acordă, în temeiul unui articol nou introdus (art. 41 din lege), dreptul de a accepta oferta de vânzare, cu prioritate față de terți, dar numai în subsidiar față de (ne)exercitarea dreptului de preempțiune atribuit celor 7 clase de preemptori enumerate.
Chiar dacă formularea utilizată la nou introdusul art. 41 ar evoca o simplă facultate[5] recunoscută celui care are intenția de a vinde terenul agricol din extravilan, este incontestabilă existența unei obligații, introduse prin legea modificatoare, în sarcina proprietarului terenului oferit la vânzare, iar acestei obligații îi este corelativ un drept, acordat anumitor persoane fizice, respectiv persoane juridice, care îndeplinesc condițiile cerute cumulativ la art. 41 alin. (1), respectiv art. 41 alin. (2), de a cumpăra cu prioritate față de terți.
Or, această prioritate echivalează, în esență, și ea, cu un veritabil drept de preempțiune, indiferent că legiuitorul nu o recunoaște în mod explicit.
Argumentul decisiv în calificarea ca preemptori a subiectelor de drept la care se referă art. 41 îl oferă chiar dispozițiile plasate în partea finală a articolului, care acordă respectivelor persoane, fizice sau, după caz, juridice, poziția de „potențiali cumpărători”. Astfel, în temeiul acestei calități, „potențialii cumpărători” pot depune la primărie un dosar cuprinzând documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege. Potrivit art. 41 alin. (3) din lege, termenul pentru depunerea acestor documente este de 30 de zile și el curge de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare în care, la sediul primăriei în raza căreia este situat terenul, trebuie să rămână afișată oferta de vânzare formulată de proprietarul acelui teren. Termenul de 45 de zile nu este altul decât termenul în care, potrivit art. 7 alin. (1) din lege, titularii dreptului de preempțiune, enumerați la art. 4 din lege, sunt chemați, sub sancțiunea decăderii, să-și exercite acest drept.
În alți termeni, dacă, în termen de 45 de zile de la afișarea ofertei de vânzare, niciunul dintre preemptorii la care se referă art. 4 din lege nu acceptă oferta respectivă, începe să curgă, la data împlinirii termenului anterior menționat, un al doilea termen, ceva mai scurt (30 de zile), destinat „potențialilor cumpărători”, în vederea acceptării ofertei de vânzare față de care, prin ipoteză, preemptorii tăcuseră în bloc.
Practic, termenul de 30 de zile acordat de autorul legii modificatoare pentru depunerea, de către „potențialii cumpărători” a documentelor doveditoare privind îndeplinirea condițiilor cerute de lege, documente de care este condiționată acceptarea de către ei a ofertei de vânzare, vine să mențină, pe durata acelui termen, suspendarea dreptului pe care legea civilă îl recunoaște, ca principiu, oricărui proprietar de a dispune liber de bunul său inclusiv în sensul unei alegeri necenzurate și discreționare, făcute de la bun început, a persoanei căreia ar dori să-i vândă acel teren; această suspendare debutase, după am evidențiat anterior, prin curgerea termenului de 45 de zile instituit în vederea exercitării dreptului de preempțiune în favoarea categoriilor de persoane prevăzute la art. 4.
Ca o consecință logică, art. 41 alin. (5) din lege prevede că vânzarea se poate face către orice orice persoană fizică sau juridică numai dacă, subsecvent neexercitării dreptului de preempțiune, niciunul dintre potențialii cumpărători nu ar îndeplini condițiile cerute de lege pentru a cumpăra terenul. Cu această din urmă situație se asimilează, desigur, și cazul în care niciun potențial cumpărător nu ar fi fost interesat de ofertă și, în consecință, nici nu ar fi acceptat-o chiar dacă el ar fi fost în măsură să satisfacă toate condițiile impuse de lege în vederea cumpărării terenului agricol din extravilan scos la vânzare.
Este, așadar, pe deplin îndreptățit să se considere, în lumina acestei din urmă norme juridice introduse, prin modificarea recentă, în corpul Legii n. 17/2014, că „potențialii cumpărători” nu apar decât ca un…al doilea val de preemptori. Manifestarea de către (oricare dintre) ei a intenției de a cumpăra și îndeplinirea condițiilor cerute de lege în acest scop nu permite proprietarului terenului să-și aleagă liber cumpărătorul, în aceeași măsură în care posibilitatea liberei alegeri a cumpărătorului îi este răpită de existența preemptorilor denumiți ca atare de către autorul legii.