Articolul atrage atenția asupra unei obligații recente cu impact direct în activitatea notarială: notificarea către Comisia pentru Examinarea Investițiilor Străine Directe, un organism administrativ înființat în baza OUG nr. 46/2022, a investițiilor care depășesc 2 milioane euro și vizează domenii de interes strategic. Sunt analizate situațiile în care această obligație devine incidentă, riscul de nulitate absolută în lipsa avizului și necesitatea ca notarul să verifice cu atenție scopul investiției și calitatea investitorului, înainte de autentificarea actelor.
Notar stagiar drd. Maria Stanca, Camera Notarilor Publici București
„Greul cel mai greu, mai mare,
fi-va capătul de cale”
(L. Blaga, Luntrea lui Caron)
Considerații introductive. Noțiunea de „investiție supusă notificării” în accepțiunea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 46/2022
Recent, în peisajul legislativ român a apărut Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 46/20221, modificată și completată ulterior, ultima intervenție a legiuitorului fiind în 18 decembrie 2024, prin Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 152/2024. Deși aparent, această reglementare ar avea incidență în pratica judiciară concurențială (sau, mai degrabă, anticoncurențială), în realitate, ea își găsește o vastă aplicare în activitatea notarială.
În temeiul acestui act normativ, sunt supuse notificării Comisiei pentru Examinarea Investițiilor Străine Directe (CEISD) investițiile2 (noi) străine și investițiile directe din Uniunea Europeană3 care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții, potrivit art. 3 alin. (1): (i) depășesc pragul valoric de 2.000.000 euro și (ii) au ca obiect domeniile de activitate prevăzute la art. 2 din Hotărârea Consiliului Suprem de Apărare a Ţării (CSAT) nr. 73/20124 (respectiv securitatea cetățeanului, a colectivităților, a activității financiare, protecția mediului înconjurător etc.)5. Urmând firul Ariadnei prin labirintul teoriei conceptelor autonome din dreptul Uniunii Europene, în mod inituitiv, ne întrebăm, ce operațiuni juridice s-ar circumscrie concret acestor domenii. Astfel cum vom analiza în cele ce urmează, răspunsul a fost dat în numeroase cazuri de însuși CEISD.
Delimitarea conceptuală a investițiilor străine de investițiile din Uniunea Europeană
Investiția străină este definită de art. 2 lit. a) și b) din OUG nr. 46/2022, așa încât se va referi la orice investiție durabilă pe care intenționează să o realizeze o persoană fizică sau juridică ce are domiciliul, respectiv sediul social într-un stat din afara Uniunii Europene.
Cu privire la investiția directă din Uniunea Europeană, reglementată de art. 2 lit. b)1, în forma sa inițială, OUG nr. 46/2022 se adresa „investitorului din Uniunea Europeană”, fără a distinge după cum acesta era resortisant al României sau al unui alt stat membru al spațiului comunitar6. Deși aparent redundantă, această deficiență normativă a creat numeroase probleme de interpretare în practică, fiind amendată prin OUG nr. 152/2024. Astfel, în prezent, în temeiul art. 2 lit. h) pct. 17, reprezintă investitor din Uniunea europeană, în vederea notificării în temeiul Ordonanței, și persoana fizică ce are cetățenia română, și persoana juridică având sediul social în România.
Totodată, în temeiul aceluiași articol, pct. 3 stabilește că este investitor direct și (i) persoana juridică în care este exercitat în mod direct sau indirect controlul de către o persoană fizică ce este cetăţean al unui stat membru al Uniunii Europene, (ii) o persoană juridică al cărei sediu social se află într-un stat membru al Uniunii Europene sau (iii) o altă entitate juridică, fără personalitate juridică, organizată în temeiul legilor unui stat care este membru al Uniunii Europene. Se poate observa, prin raportare la aceste norme, că modificarea din 2024 nu a reverberat și asupra acestui articol, fiind, fără îndoială, o omisiune criticabilă a legiuitorului. Însă, pentru identitate de rațiune, apreciem că se va circumscrie investiției notificabile și ipoteza când cel care exercită controlul direct sau indirect este fie o persoană fizică având cetățenia română, cât și o persoană juridică având sediul social pe teritoriul României.
Incidența în practica notarială
În practica notarială, cel mai des întâlnită ipoteză este aceea în care investiția se configurează drept achiziționarea unui teren în vederea edificării unui ansamblu imobiliar, a unui centru comercial etc., în măsura în care ar depăși pragul valoric de 2.000.000 de euro și s-ar circumscrie domeniilor indicate în Hotărârea CSAT. Miza acestei autorizații este una cât se poate de reală: lipsa autorizației emise de CEISD pentru o investiție notificabilă atrage nulitatea absolută a contractului, în temeiul art. 5 alin. (1) coroborat cu art. 12 alin. (3)1. Incidența art. 1257 C. civ. și a art. 74 lit. d) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, impune, pe cale de consecință, o precauție extremă.
Ca atare, în primă instanță, notarul public va fi ținut să deceleze scopul în care se achiziționează respectivul bun imobil, pentru a identifica situațiile în care operațiunile ar reprezenta investiții notificabile. În acest sens, ar fi oportună includerea declarației cumpărătorului în contractul de vânzare, din care să rezulte scopul mediat al încheierii contractului (causa remota). O astfel de măsură ar edulcora, în opinia noastră, incidența (sau, cel puțin, întinderea) răspunderii notarului public pentru ipoteza în care s-ar constata ulterior nulitatea absolută a contractului potrivit dispozițiilor art. 5 alin. (1) și art. 12 alin. (3) din OUG nr. 46/2022.
Ulterior, este necesar să identificăm situațiile în care o investiție s-ar încadra în domeniile reglementate prin Hotărârea CSAT. Este posibilă ipoteza în care, pe bună dreptate, notarul public nu consideră că o anumită investiție ar reprezenta o operațiune circumscrisă securității cetățeanului. De altfel, în spiritul legii, nu putem aduce în derizoriu rolul și activitatea de reglementare a CSAT, considerând că orice operațiune ce ar urmări edificarea unei construcții, indiferent de natura sa rezidențială sau nerezidențială, ar deveni o problemă de securitate națională, a cetățeanului sau mediului înconjurător. Însă, în acest moment, rolul de interpret al legii a fost arogat de către CEISD, prin activitatea de autorizare desfășurată în baza OUG nr. 46/2022. Fragilitatea analizei CEISD este neîndoielnică, iar, în cazul în care s-ar ridica problema constatării nulității unui contract de vânzare autentificat de notarul public, intuim că, cel mai probabil, instanța de judecată nu va aplica tale quale interpretarea CEISD, accentuând mai degrabă spiritul legii, decât litera ei.
În lipsa unei jurisprudențe în materie, pentru moment, singurele linii directoare sunt trasate discreționar de către CEISD. În acest sens, vom exemplifica Decizia nr. 31 din 13.03.2025, prin care Comisia stabilește că achiziționarea unui teren în vederea construirii și a dezvoltării unui parc de retail se circumscrie noțiunii de investiție supusă notificării, emițând un aviz favorabil în acest sens8. În egală măsură, prin Decizia nr. 4/14.01.2025, CEISD a aprobat investiția străină directă având ca obiect achiziționarea unei clădiri de birouri de către o societate română9. Este lesne de observat replicarea aproape automată a filtrului CEISD, pentru operațiunile ce depășesc pragul valoric de 2.000.000 euro, fără a mai antama o veritabilă analiză cu privire la încadrarea în domeniile prescrise de Hotărârea CSAT.
În loc de concluzii
Și cu această ocazie, legiuitorul a urmărit protecția relațiilor economice, cu prevalența unei piețe imobiliare concurențiale, impunând o sancțiune energică, însă cu reverberații practice neprevăzute. Pentru notarul public, dispozițiile OUG nr. 46/2022 reprezintă încă o obligație și, deci, încă un temei pentru o diligență sporită în desfășurarea activității sale practice.
Fiind o reglementare ce prezintă, încă, un caracter de noutate, cel mai prudent în activitatea notarială este să existe o informare a părților cu privire la incidența OUG nr. 46/2022 și la efectele pe care le-ar produce aceasta; iar această informare, în ceea ce ne privește, ar urma să îmbrace forma unei declarații inserate în contractul de vânzare autentificat. Până la momentul unei noi intervenții legislative sau a unei jurisprudențe de referință în materie, festina lente…
1 Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 46/2022 privind măsurile de punere în aplicare a Regulamentului (UE) 2019/452 al Parlamentului European şi al Consiliului din 19 martie 2019 de stabilire a unui cadru pentru examinarea investiţiilor străine directe în Uniune, precum şi pentru modificarea şi completarea Legii concurenţei nr. 21/1996.
2 Termenul de investiție nu este, per se, definit în OUG nr. 46/2022. Ca atare, un punct de plecare îl reprezintă definiția sa potrivit Dicționarului explicativ al limbii române, respectiv: „plasare de capitaluri în întreprinderi industriale, agricole, comerciale etc., cu scopul obținerii de profituri”.
3 Obligația notificării îi revine investitorului, respectiv cumpărătorului, în cvasitotalitatea cazurilor cu aplicabilitate în practica notarială, care va trebui să se adreseze CEISD, prin completarea unui formular (Formularul este disponibil la https://www.consiliulconcurentei.ro/wp-content/uploads/2022/06/Anexa-1-HG-.pdf., accesat în data de 16.05.2025), ce se va depune la secretariatul CEISD, împreună cu documentele care probează cele înscrise în formular (i.e. certificatul constatator al persoanei juridice, dacă este cazul), împreună cu dovada achitării taxei de 10.000 euro. Durata aproximativă a avizării de către CEISD este de aproximativ 1 lună și jumătate.
4 Hotărârea Consiliului Suprem de Apărare a Ţării nr. 73/2012 este disponibilă la https://csat.presidency.ro/files/documente/Hotararea_CSAT_73_(2012).pdf, accesat în data de 14 mai 2025, iar domeniile sunt: securitatea cetățeanului și a colectivităților, securitatea frontierelor, securitatea energetică, securitatea transporturilor, securitatea sistemelor de aprovizionare cu resurse vitale, securitatea infrastructurii critice, securitatea sistemelor informatice și a celor de comunicații, securitatea activității financiare, fiscale, bugetare, bancare și de asigurări, securitatea producerii și circulației armamentului, munițiilor, explozibililor și substanțelor toxice, securitatea industrială, protecția împotriva dezastrelor, protecția agriculturii și a mediului înconjurător, protecția operațiunilor de privatizare a întreprinderilor cu capital de stat sau a managementului acestora.
5 Sunt, de asemenea, supuse notificării, potrivit art. 3 alin. (2) și tranzacțiile care nu depășesc pragul valoric, dacă „prin natura sau efectele sale potenţiale, raportat la criteriile prevăzute la art. 4 din Regulament, pot avea impact asupra securităţii sau ordinii publice sau prezintă riscuri la adresa acestora”. Totodată, potrivit alin. (3) și (4), vor fi notificate investițiilor ce au ca rezultat modificarea controlului efectiv sau concentrarea operațiunilor economice, ipoteze ce nu se întâlnesc frecvent în practica notarială.
6 În acest sens, o analiză premergătoare modificării legislative din 2024 a fost antamată de doctrină, date fiind dificultățile întâlnite în practica judiciară. Pentru detalii, a se vedea A. M. GHEORGHISAN, Perspective practice privind calificarea unei investiţii ca fiind străină directă, Revista Romana de Arbitraj nr. 3/2022, disponibil la https://sintact.ro/#/publication/151025992?cm=RELATIONS, accesat la data de 14 mai 2025.
7 Art. 2 lit. h): „1. persoană fizică, care este cetăţean al unui stat membru al Uniunii Europene, care a realizat sau intenţionează să realizeze o investiţie în România. În categoria investitorului din Uniunea Europeană este inclusă şi persoana fizică de cetăţenie română, respectiv persoana juridică al cărei sediu social se află pe teritoriul României, care a realizat sau intenţionează să realizeze o investiţie în România”
8 Disponibilă la https://www.consiliulconcurentei.ro/wp-content/uploads/2025/03/Decizia-31-din-2025.pdf, accesat în data de 17.05.2025.
9 În același sens, în realitate, CEISD supune regimului notificării cvasitotalitatea investițiilor. Spre pildă, este relevantă și decizia nr. 69/18.03.2025, prin care se achiziționează un bun imobil, dar, dată fiind anonimizarea informațiilor și a datelor, nu poate fi supusă unei analize în prezentul studiu. Decizia este disponibilă la https://www.consiliulconcurentei.ro/wp-content/uploads/2025/04/Decizia-69-din-2025.pdf, accesat în data de 15.05.2025.
Comments are closed.