Accesoriul urmează principalul, dar îl urmează și pe proprietarul principalului?
Septembrie 2025

Drd. Carmen Dima, notar public

Relația de accesorialitate dintre două bunuri se suprapune de cele mai multe ori cu o accesorialitate in personam, în sensul că dependența in rem a bunului accesoriu de cel principal atrage de regulă un proprietar unic al celor două bunuri.

Ce se întâmplă însă atunci când proprietarul bunului principal se află sub incidența unei dispoziții legale de incapacitate de a dobândi proprietatea bunului accesoriu?

Care va fi soarta dreptului de proprietate sau a cotei-părți din dreptul de proprietate asupra terenului aferent unei construcții, respectiv unui apartament aparținând unui cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene (UE), a Spațiului Economic European (SEE) sau a Confederației Elvețiene, incapabil să dobândească în proprietate și terenul?

Incapacitatea personală, de ordine publică, de altfel, a apatridului sau a cetățeanului străin dintr-un alt stat decât cele din UE/SEE/Elveția, de a dobândi în proprietate terenuri în România, prin acte juridice între vii sau prin moștenire testamentară, îl condamnă oare pe acesta și la o incapacitate indusă artificial, de a dobândi construcția în proprietate, pentru că se interpretează greșit o relație de accesorialitate stabilită in rem?

Altfel spus, cetățeanul ucrainean cumpără un apartament sau o casă, dar fiindcă nu are dreptul de a dobândi terenul, deși își constituie o societate cu răspundere limitată cu sediul în România, în care este unic asociat, pentru a dobândi terenul, respectiv cota-parte de teren aferentă construcției, în proprietate, pe motiv că musai Accesorium sequitur principale, primește de la registratorul de carte funciară respingerea întabulării dreptului său de proprietate asupra construcției și i se sugerează ca societatea să fie coproprietar asupra construcției, fie și cu un simbolic procent de 1%.

Această reconfigurare sugerată, însă, nu rezolvă nimic în ecuația raportului de accesorialitate dintre bunul principal – construcția aparținând cetățeanului ucrainean și dreptul său asupra terenului, accesoriu, un drept real de superficie (folosință).

Este, de asemenea, absurd, ca dreptul de proprietate asupra construcției să fie negat pentru că prin acțiunea unei incapacități legale de a dobândi, proprietarul construcției nu poate dobândi și proprietatea terenului, dar dobândește un alt drept care îi permite utilizarea bunului accesoriu în folosul bunului principal.

Această scurtă analiză a fost inspirată de o situație practică concretă, prefigurată în ipoteza de mai sus, în care, în temeiul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996¹, unui coleg notar i s-a refuzat prin referat de către registratorul de carte funciară întabularea dreptului de proprietate al unui cetățean ucrainean asupra unui apartament concomitent cu întabularea dreptului de proprietate asupra cotei-părți de teren aferent apartamentului în favoarea unui SRL persoană juridică română, cu asociat unic cetățeanul ucrainean, sugerându-i-se ca soluție dobândirea de către SRL a unei cote-părți de 1% din dreptul de proprietate asupra apartamentului.

Proprietatea privată este garantată de Constituția României în art.44 și protejată inclusiv prin art.1 din Protocolul nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, deci inclusiv proprietatea asupra construcției cetățeanului străin incapabil să dobândească în proprietate și terenul.

Vom analiza ce presupune relația de accesorialitate dintre bunuri și cum în mod eronat se consideră că această accesorialitate este afectată dacă drepturile de proprietate asupra celor două bunuri aparțin unor proprietari diferiți.

Definiția legală a bunurilor accesorii o regăsim în art.546 Cod civil, care așază la baza relației de accesorialitate dintre bunuri destinația economică, respectiv un bun va fi considerat accesoriu altui bun atât timp cât servește utilizării economice a bunului principal. Printr-o interpretare gramaticală a normei, vom conchide că termenii-cheie sunt „întrebuințare” și „utilizare”, care așază la fundamentul relației de accesorialitate folosința, nu aproprierea, proprietatea.

Această destinație comună, stabilă și exclusivă, este stabilită „numai de proprietarul ambelor bunuri”, în exprimarea legii, mai precis a alin.2 al art.546 Cod civil.

La prima vedere, legea însăși ar impune identitatea de proprietar între bunul principal și bunul accesoriu, proprietarul fiind singurul în măsură să decidă modul cum va utiliza bunul principal și să stabilească o accesorialitate necesară pentru normala punere în valoare a acestuia.

Doctrina contemporană²consideră, într-adevăr, că o condiție ce trebuie îndeplinită pentru a fi în prezența unui bun accesoriu prin destinația lui este ca ambele bunuri (principalul și accesoriul, nota ns., C.D.) să aibă același proprietar. Autorul exemplifică situația utilajelor închiriate pentru exploatarea unui teren agricol, care nu sunt accesorii fondului în accepțiunea Codului civil, în opinia sa.

Mergând pe o interpretare istorico-teleologică, aceeași condiție, a identității de proprietari, rezultă și din interpretarea art.467- 469 Cod civil 1864, articole care fac vorbire despre bunurile imobile prin destinație, care sunt bunuri accesorii.

Doctrina anterioară³ a sesizat prin opoziție că în Codul civil Carol al II-lea, legiuitorul nu mai impune cerința identității de proprietar, admițând ipoteza unor proprietari diferiți, care vor conveni asupra afectării bunului mobil la exploatarea imobilului, creând astfel situația de accesorialitate.

În plus, să nu uităm regula de interpretare potrivit căreia în drept singularul presupune pluralul! Proprietarul acelor bunuri din exprimarea art.546 alin.2 Cod civil presupune deci pluralul, „proprietarii”.

Însă art.546 Cod civil 2009 nu este „singur pe lume”. Codul civil vorbește de accesorialitate în materia părților comune, pe care le califică expres în art.648 alin.2 ca fiind bunuri accesorii în raport cu spațiile locative care constituie bunurile principale în sensul art.546.

Codul civil în vigoare prevede expres, cu caracter exemplificativ, în enumerarea art.649, părțile comune. Dacă majoritatea bunurilor expres prevăzute sunt părți de construcție, ori instalații și echipamente care deservesc coproprietarii spațiilor locative din construcțiile de locuințe colective și nu ridică probleme în privința dobândirii în proprietate de către cetățeanul străin din ipoteza noastră, art.649 Cod civil introduce în alin.1, lit.a), la enumerarea părților comune, „terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia…”.

Regimul juridic al cotelor-părți din dreptul de proprietate asupra părților comune este reglementat de art.651 din actualul Cod civil. Acest articol stabilește tocmai caracterul accesoriu al dreptului de proprietate asupra părților comune în raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului care constituie bunul principal.

Art.651 instituie, într-adevăr, regula înstrăinării sau ipotecării simultane a cotei-părți din părțile comune și a spațiului care constituie bunul principal.

Acest articol trebuie interpretat însă prin prisma alineatelor 3 și 5 ale art.546 Cod civil, care statuează că se poate prevedea un regim derogatoriu de la regula Accesorium sequitur principale în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului principal, iar separarea temporară care se produce, de exemplu atunci când drepturile de proprietate aparțin unor titulari diferiți (nota noastră, C.D), nu înlătură caracterul accesoriu al bunului.

Aceasta înseamnă că bunul accesoriu servește în continuare la utilizarea bunului principal.

În acest sens, vom interpreta cheia definiției accesorialității prin prisma funcționalității economice, respectiv proprietarul bunului principal trebuie să aibă asupra bunului accesoriu un drept care să îi permită exploatarea economică a acestuia din urmă, respectiv, apreciem noi, folosința bunului.

Faptul că respectivul cetățean dintr-un stat terț UE/SEE/Elveția, care dobândește în proprietate o construcție, dar nu și dreptul de proprietate asupra cotei-părți de teren aferent construcției, nu înseamnă că acea cotă-parte de teren nu mai este parte comună și nu mai are caracter accesoriu, pentru că are un proprietar diferit față de proprietarul bunului principal.

Dreptul de folosință asupra bunului accesoriu, având ca titular proprietarul bunului principal, permite utilizarea economică a bunului principal și nu înlătură relația de accesorialitate dintre cele două bunuri, aparținând unor proprietari diferiți.

Accesoriul dreptului de proprietate asupra construcției va fi acel drept asupra bunului accesoriu (terenul), care permite utilizarea bunului principal (construcția).

Vom considera, ca exemple de școală, atât situația cotei-părți de teren proprietatea unității administrativ-teritoriale, în cazul blocurilor de locuințe „comuniste”, cât și situația unei cote-părți dintr-un drum de acces în cazul unui imobil care nu are acces direct la drumul public.

În ambele cazuri, cota-parte de teren este bunul accesoriu, cel care servește la utilizarea bunului principal – construcția. Situațiile pot coexista, bunul principal putând avea mai multe accesorii, atât terenul aferent construcției, ocupat sau neocupat, cât și o cotă-parte dintr-un drum de acces.

În cazul cotei-părți de teren aferente unui apartament, deși bun accesoriu aparținând unei unități administrativ-teritoriale, cota-parte de teren nu se înstrăinează și nu se ipotechează de către u.a.t. concomitent cu apartamentul.

Dreptul de folosință asupra terenului, aparținând proprietarului construcției, este cel care va urma soarta principalului, deci el este adevăratul accesoriu.

Iată așadar un caz în care proprietatea construcției are un titular diferit de cel al dreptului de proprietate asupra terenului!

În ipoteza drumului de acces, în cazul căruia cote-părți din dreptul de proprietate constituie accesorii ale unor loturi de teren construit sau neconstruit, sunt situații în care accesorialitatea nu se manifestă între două drepturi de proprietate, ci, de exemplu, între un drept de proprietate asupra bunului principal și un drept de servitute asupra bunului accesoriu (drumul de acces), care permite utilizarea în același scop a bunului principal.

Deși în viziunea Codului civil actual drepturile reale nu sunt bunuri (a se vedea art.535 Cod civil), totuși art.542 Cod civil permite aplicarea regulilor referitoare la bunurile imobile și drepturilor reale imobiliare.

În concluzie, deși ca regulă Accesorium sequitur principale, deci bunul accesoriu urmează soarta juridică a bunului principal și există identitate de proprietar, pot apărea situații în care bunul principal are un proprietar diferit de bunul accesoriu, accesorialitatea in rem menținându-se și fiind asigurată prin intermediul altor drepturi ce au ca obiect bunul accesoriu și care au ca titular proprietarul bunului principal, drepturi care conferă prerogativa folosinței asupra bunului accesoriu, terenul (dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct).

Aceste situații în care titularii celor două drepturi de proprietate sunt diferiți pot fi temporare și nu anihilează caracterul accesoriu al unui bun față de celălalt, astfel că dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu nu va putea fi transmis decât respectându-se și menținându-se accesorialitatea in rem.

Acest caracter accesoriu rezultă fie din calificarea legii (în cazul părților comune), fie din voința părților, determinată de specificul exploatării bunului principal.

Menținerea dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu în patrimoniul proprietarului inițial (de exemplu cel care a lotizat un teren mai mare, creând loturi mai mici și un drum de acces care asigură accesul de la fiecare lot individual la drumul public sau dezvoltatorul imobiliar care a apartamentat construcția colectivă, creând unități individuale cărora le corespund cote-părți din terenul aferent construcției) este echivalentă din punct de vedere juridic cu transmiterea proprietății către un alt titular, persoană fizică sau juridică. În ambele situații suntem în ipoteza unor proprietari diferiți ai celor două bunuri, principal și accesoriu.

Mai mult, în caz de executare silită sau de încetare a personalității juridice, respectiv în caz de deces al persoanei fizice proprietar al bunului accesoriu, cota-parte de teren va ajunge în patrimoniul unui terț.

Este important astfel să prevedem, în special pentru ipoteza în care proprietarii sunt diferiți, caracterul accesoriu al bunului care deservește bunul principal.

Apreciem că pentru situația în care prevederi legale imperative impun imposibilitatea dobândirii de către același titular a dreptului de proprietate asupra bunului principal și a proprietății asupra bunului accesoriu (de principiu, teren), soluția trebuie să fie reglată pe cale pretoriană, notarială, prin acordul părților contractante.

Un mecanism legal aplicabil într-o situație particulară este prevăzut de art.11 alin.(4) din titlul II al OUG nr.184/2002 pentru modificarea și completarea Legii nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, precum și pentru stabilirea unor măsuri pentru accelerarea aplicării acesteia și a OUG nr.24/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparținut cultelor religioase din România, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr.501/2002, astfel cum s-a statuat prin Decizia Curții Constituționale a României nr.335/16.06.2020, publicată în Monitorul Oficial al României nr.1084 din 16.11.2020.

Aceste prevederi au instituit în favoarea cetățeanului incapabil de a dobândi proprietatea deplină asupra terenului, un drept de folosință special, care întrunea prerogativele dreptului de proprietate, mai puțin atributul dispoziției, care se convertea în drept de proprietate în cazul dobândirii dreptului de către un terț cetățean român – în formularea legii, respectiv un terț care îndeplinește condițiile legale, sau cu posibilitatea de opțiune în convertirea acestui drept de folosință în drept de proprietate deplină, dacă ulterior sunt îndeplinite condițiile de dobândire a dreptului de proprietate deplină asupra terenului de către dobânditorul inițial.

Dacă acest drept real hibrid sui-generis este prevăzut expres de lege în ipoteza de strictă interpretare a Legii nr.10/2001, nimic nu ne împiedică să adaptăm acest mecanism specific la situațiile similare, care nu se încadrează însă strict pe ipoteza legală respectivă.

Astfel, dacă în cazul înstrăinării unei construcții către o persoană fizică sau juridică incapabilă legal de a dobândi proprietatea asupra terenului aferent construcției sau asupra unui teren ce constituie bun accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra construcției, proprietarul construcției va dobândi un drept real asupra terenului care să îi permită exercitarea atributelor posesiei și folosinței asupra terenului bun accesoriu (superficie, uzufruct, servitute), reglementându-se expres posibilitatea dobândirii eventuale ulterioare a dispoziției (nuda proprietate/proprietatea deplină) asupra terenului, dacă sunt îndeplinite condițiile legale (abrogarea incapacității speciale, dobândirea cetățeniei unui stat UE/SEE. Confederația Elvețiană, dobândirea ulterioară a dezmembrământului de către o persoană fizică sau juridică deplin capabilă de a dobândi proprietatea terenului).

Părțile vor amenaja deci, pe cale convențională, un transfer al proprietății sub condiția suspensivă a dobândirii ulterioare de către proprietarul bunului principal a capacității de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenului.

Îndeplinirea condiției se constată fie prin acordul părților, care vor încheia un act adițional la actul inițial, fie, în temeiul art.1404 al.4 Cod civil, partea interesată se va adresa instanței pentru a cere să se constate îndeplinirea condiției.

Pendente conditione, proprietarul sub condiție rezolutorie se poate obliga inclusiv să transmită dreptul său, afectat de condiție, unei terțe persoane fizice sau juridice indicate de proprietarul bunului principal, dar capabilă pe deplin să dobândească terenul, în condițiile prevăzute de părți.

---