Ioana Burescu, notar stagiar
Până la 11 ianuarie 2020, potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, intabularea construcțiilor edificate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației era destul de anevoioasă, prin procedura intrării în legalitate pentru construcțiile edificate după 01.08.2001. Această procedură presupunea obținerea unui certificat de urbanism, a unei expertize tehnice care să verifice conformitatea construcției deja edificate cu prevederile pentru siguranța în construcții, a unei autorizații de intrare în legalitate și a unui proces verbal de recepție a lucrărilor.
O altă practică formată în legatură cu aceste construcții (realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației) era invocarea accesiunii imobiliare artificiale. Aceasta practică, însă, a fost întreruptă de Înalta Curte de Casație și Justiție, care prin Decizia nr. 13/08.04.2019 a arătat pe de o parte că “lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții.” și, pe de altă parte, că pentru a opera accesiunea imobiliară artificială asupra construcțiilor edificate fără autorizație de construire este necesar ca terenul și construcția să aparțină unor proprietari diferiți. Operarea accesiunii imobiliare artificiale nu își mai găsea aplicare în cazul construcțiilor edificate de un proprietar pe terenul său, cu materialele proprii.
Practic, legislatia anterioară condiționa intrarea în legalitate de obținerea unei autorizații pentru o lucrare deja edificată și îngreuna procedura în mod inutil, acesta fiind, credem noi, și motivul pentru care s-a creat în paralel practica invocării accesiunii imobiliare artificiale.
Incepând cu data de 11 ianuarie 2020 a intrat in vigoare Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Una dintre modificările esențiale aduse Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții o reprezintă cea adusă textului art. 37 alin. (6) potrivit caruia ,,Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, dupa caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției. În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.,,
Considerăm ca articolul 37 alin. 6 se aplică atât construcțiilor executate fără autorizație de construcție pentru care termenul de prescripție de 3 ani pentru aplicarea sancțiunilor s-a împlinit, cât și, pentru identitate de rațiune, construcțiilor executate cu nerespectarea autorizației de construire. Un argument în acest sens este și modificarea titlului art. 59 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 aprobate prin Ordinul Ministrului Dezvoltării Regionale și Locuinței nr. 839/2009 din “Intrarea în legalitate” în „Lucrări de construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia”. Totodată, prin Ordinul nr. 3454/2019 a fost abrogat și alin. (3) al art. 59 din Normele Metodologice care reglementa expres instituția autorizației de construire pentru intrarea în legalitate.
În urma modificărilor legislative menționate, modalitatea de autorizare a construcțiilor care se află în situațiile exemplificate mai sus s-a simplificat, nemaifiind necesară parcurgerea procedurii pentru obținerea autorizației de intrare în legalitate. Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra acestor tipuri de construcții se va face în baza certificatului de atestare/adeverinței emise conform art. 37 alin. (6) din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, emise în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții și încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să ateste situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie, precum și a unei documentații cadastrale.
Aceste modificări sunt binevenite întrucât urmăresc să uniformizeze procedura intrării în legalitate a construcțiilor deja edificate, contribuind astfel și la bunul mers al circuitului civil. Este de apreciat și condiția expertizării tehnice a acestor construcții, prin care se verifică calitatea lucrărilor executate astfel încât, în final, să poată intra în legalitate doar acele construcții care respectă normele de calitate și siguranță în construcții.