Speță:
Curtea de Apel Bacău în dosarul 4274/110/2014 (privind un litigiu izvorat dintr-un antecontract de vânzare‑cumpărare redactat de dezvoltatorul imobiliar și autentificat de un notar public) a sesizat la 24.11.2016 Curtea de Justiţie a Uniunii Europene (CJUE) cu 3 întrebări privind interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor din Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 05.04.1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii:
1. Dacă se poate prezuma caracterul negociat al clauzelor prin semnarea contractului de către consumator; [1]
2. Dacă are caracter abuziv pactul comisoriu de gradul IV (clauza penala) așa cum a fost stipulat în economia contractului; [2]
3. Dacă instanța națională are posibilitatea de a modifica o clauză contractuală al cărei caracter abuziv a fost constatat.[3]
Scurte considerațiuni prealabile
Curtea de Justiție a UE (CJUE) poate fi sesizată de instanțele statelor membre UE cu o cerere de decizie preliminară în ipoteza în care acestea apreciază că se impune interpretarea unei norme a UE[4] într-o cauză aflată pe rolul instanței naționale. În același timp, cererea trebuie să prezinte și un interes general pentru aplicarea uniformă a dreptului UE sau să privească situații juridice noi în care jurisprudența nu s-a orientat.
Cererea de decizie preliminară nu poate fi formulată de părți ci doar de instanța națională sesizată cu soluționarea unui litigiu și determină suspendarea cauzei[5] până la primirea răspunsului la întrebările adresate CJUE.
Deciziile preliminare sunt obligatorii pentru toate instanțele din statele membre UE. CJUE nu aplică ea însăși dreptul UE, acest rol aparține exclusiv instanțelor naționale.
Situația legislativă premisă
Inegalitatea economică dintre părţile contractante a determinat creatorii europeni și naționali ai legislației sancționatorie clauzelor abuzive în contractele încheiate între profesioniști și consumatori să restrângă libertatea contractuală a profesionistilor prin interzicerea inserării contractuale a clauzelor considerate abuzive.
Sediul materiei:
Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 05.04.1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii, respectiv Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori, act care transpune cu o homocromie extraordinară directiva mai sus citată.
Soluții:
ORDONANȚA CURȚII (Camera întâi) 24 octombrie 2019 decide în cauza C-211/17
I. Cu privire la prima întrebare, CJUE arată ca semnarea contractului de către consumator chiar în formă autentică, nu dovedește nici că acele clauze contestate au făcut obiectul unei negocieri individuale, nici că, consumatorul a avut posibilitatea de a influența conținutul clauzelor respective.
Trebuie să reținem că CJUE a eliminat orice apărare a dezvoltatorului imobiliar fundamentată pe obligațiile legale ale notarului în procedura autentificării, reducând importanța rolului său la o certificare de semnătură prin precizarea că autentificarea promisiunii de vânzare cumpărăre de un notar public, dovedește doar că acesta promisiune a fost încheiată.
Mai mult, se arată că inserarea clauzei potrivit căreia consumatorul, respectiv promitentul cumpărător este de acord cu toate clauzele contractuale (n.n. redactate în prealabil de acest profesionist), nu răstoarnă prezumția potrivit căreia aceste clauze nu au făcut obiectul unei negocieri individuale. Textul legislativ prevede că, contractele standard, preformulate, cu un conținut prestabilit unilateral de profesionist sunt prezumate de legiuitor ca nefiind negociate cu consumatorul, prezumție care se poate răsturna dacă profesionistul demonstrează că s-a dat posibilitate consumatorului de a negocia și modifică contractual [6] – sarcina probei aparținând acestuia.
Nu în ultimul rând se reține că comunicare anterioară a draftului (n.n. postarea modelului de promisiune pe site-ul dezvoltatorului, în cataloage de marketing sau alte asemenea modalități de comunicare către consumator, realizate înainte de încheierea contractului) satisface doar îndeplinirea obligației de transparență prevăzută la articolul 5 din Directiva 93/13, nicidecum apărarea că acestea au facut obiectul unei negocieri individuale.
Devine evident că un conținut identic al tuturor promisiunilor de vânzare cumpărare încheiate de un dezvoltator ar fi prin el însuși probă al consumatorului-promitent cumpărător în demersul de a demonstra confiscarea libertații de negociere.
II. Cu privire la a doua întrebare trebuie să avem în vedere că pentru ca penalitatea să fie considerată o clauză abuziva, este necesar ca ea săîndeplinească cumulativ următoarele condiţii : (i) clauza să nu fi fost negociată direct cu promitentul cumpărător; (ii) clauza să încalce exigenţele bunei credinţe; (iii) clauza contractuală (ea însăşi sau împreună cu alte clauze) să creeze consumatorului un dezechilibru semnificativ în raport de drepturile și obligațiile celeilalte părţi, natura abuzivă evaluându-se în mod complex după obiectul contractului, cauza acestuia, chiar și după alte raporturi de care acesta depinde.
Întrebarea s-a fundamentat pe împrejurarea ca în promisiunea de vanzare cumparare se stipula că dacă promitentul cumpărător (consumatorul) va înregistra o întârziere mai mare de cinci zile lucrătoarela orice plată și indiferent de cuantumul acesteia (n.n. deci și una minoră) va trebuie să plătească o penalizare agreată stipulată la valoarea de 30 % din prețul de vânzare. Aceasta sancțiune nu excludea dreptul stipulat dezvoltatorului de a solicita și daune interese compensatorii.
CJUE a retinut ca aceste clauze, “par să instituie sancțiuni automate și disproporționate declarate abuzive”, concluzie fundamentată și pe împrejurarea că dezvoltatorul nu avea instituite în caz de neexecutare obligații similare. Ori, “o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei-credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților”.[7]
De notat ca fiecare dintre cele două acte normative cuprind o anexa care face parte integrantă din act si care redă, cu titlu de exemplu, clauze considerate ca fiind abuzive. Simpla regăsire a unei clauze în acesta listă nu atrage ab initio calificarea clauzei ca fiind una abuzivă, CJUE reținand în raport de aceasta a doua întrebare ca fiind in competența instanței naționale a aprecia (ținând cont de toate aceste repere, de structura clauzelor contractuale etc) caracterul abuziv al clauzei în discuție .
III. Cu privire la a treia întrebare (și ultima)privind posibilitatea instanței naționale de a modifica o clauză al cărei caracter abuziv a fost constatat, CJUE are în vedere ca răspuns prevederea articolului 6 alineatul (1) din Directiva 93/13: potrivit cărora :
„Statele membre stabilesc că clauzele abuzive utilizate într‑un contract încheiat cu un consumator de către un profesionist, în conformitate cu legislația internă, nu creează obligații pentru consumator, iar contractul continuă să angajeze părțile prin aceste clauze în cazul în care poate continua să existe fără clauzele abuzive.”
Tocmai pe acest fundament reține ca regulă CJUE că instanța națională nu poate să remedieze nulitatea prin inlocuirea clauze abuzive.
Exceptional însă, s-ar putea admite posibilitatea instanței naționale de a modifica o clauză al cărei caracter abuziv a fost constatat, dacă sunt îndeplinite două condiții cumulative: contractul să nu poată continua să existe în situația eliminării acestor clauze abuzive, iar anularea contractului în ansamblul său să-l expună pe consumator unor consecințe deosebit de prejudiciabile (ex ipoteza unui contract de împrumut a cărei anulare pentru clauze abuzive ar genera pentru consumator restituirea anticipat scadenței a împrumtului).
Concluzii:
Promitentul cumpărător este un consumator în raportul de vanzare cumparare încheiat cu dezvoltatorul. Sarcina probei caracterului negociat al contractului redactat unilateral si prealabil de catre dezvoltator revine acestuia, iar încheierea tuturor promisiunilor de vanzare-cumparare/a contractelor de vanzare dintr-un condominiul in arealul acelorași clauze va putea zădărnici demonstrația favorabilă libertăților în negociere oferite promitentului cumpărător.
Comunicarea anterioară a draftului predefinit de catre dezvoltator nu paralizeaza dreptul promitentului comparator de a constata incidența clauzelor abuzive si nici nu rastoarnă prezumtia contractului nenegociat, insa ea transpune obligatia de transparenta, pe care profesionistul trebuie sa o asigure.
Instanța a reținut că autentificarea promisiunii de vânzare cumpărăre de un notar public, dovedește doar că acesta promisiune a fost încheiată, aparentretrogradând forța probantă a actului autentic. Cu toate acesta, în cauza C‑269/19, care punea în discutie răspunderea notarului public în ipoteza incidentei clauzelor abuzive, Hotărârea Curții (Camera întâi) din data de 25 noiembrie 2020 a reținut că notarul nu poate fi făcut răspunzător pentru anularea unui contract datorită unor clauze abuzive, căci îi este imposibil să cenzureze aceste cauze de nulitate dacă nu le cunoaşte, precizând tototdată că nu se poate admite că obligaţia notarului public este nelimitată, în sensul că acesta ar fi dator să prevadă eventualele litigii ce se pot naşte din existenţa unor prevederi contractuale evaluate pe considerente de ordin subiectiv.
Manuela Tabaraș, notar public
[1] Articolul 3 alineatul (2) și articolul 4 alineatul (1) -Directiva 93/13/CEE a Consiliului si Clauzele de la literele d, e, f, şi i din Anexa la aceasta;
[2] Articolul 3 alineatul 3 -Directiva 93/13/CEE a Consiliului si – Punctul 1 literele (d)-(f) și (i) din Anexa la aceasta;
[3] Articolele 6 și 7 Directiva 93/13/CEE;
[4] Nu poate fii solicitată interpretarea dreptului național și nici invocate apararile de fapt ale partilor in litigiu;
[5] Art. 412 C.proc.civ.;
[6] Potrivit art. 4 alin 2 din Legea nr. 193/2000;
[7] Potrivit art. 4 alin 1 din Legea nr. 193/2000;