Considerații privitoare la încetarea proprietății comune prin partaj
Iunie 2023

Doamna Simona Gina Pietreanu, judecător pentru mai bine de 25 de ani, dintre care ultimii la Înalta Curte de Casație și Justiției, este autorul unei lucrări ample despre proprietatea comună, publicată în anul 2015 la Editura Hamangiu. Articolul publicat în continuare, scris de autoare pentru ziarul nostru, tratează în principal tema partajului, un subiect de interes pentru practicieni dar și pentru beneficiarii serviciilor acestora.

Noțiunea de partaj. Reglementare

Partajul reprezintă, în esență, un ansamblu de norme juridice, prin care este reglementat unul dintre modurile de încetare a proprietății comune. Este reglementat în Cartea a III-a (Despre bunuri) a Codului civil, Titlul al II-lea (Proprietatea privată), Capitolul IV (Proprietatea comună), Secţiunea a 5-a, art. 669-686.

Codul civil defineşte partajul în art. 669 ca fiind o formă de încetare a coproprietăţii, iar în art. 686 dispune în sensul că prevederile cuprinse în secțiunea dedicată partajului “sunt aplicabile bunurilor aflate în coproprietate, indiferent de izvorul său, precum și celor aflate în devălmășie”.

Față de dispozițiile art.632 alin.(1) Cod civil care statuează în sensul că proprietatea comună cunoaște două forme de manifestare, respectiv coproprietatea și devălmășia, interpretarea coroborată a dispozițiilor art.669 și 686 din Codul civil conduce la concluzia că partajul reprezintă un mod de încetare, în condițiile legii, a proprietății comune.

Observăm, așadar, că, deși sunt de aplicație generală în materia încetării proprietății comune, legiuitorul a optat pentru enunțarea regulilor aplicabile partajului în materia coproprietății, acestea fiind aplicabile mutatis mutandis și în cazul încetării proprietății comune în devălmășie.

Sunt de reținut și dispozițiile art. 645 Cod civil (având denumirea marginală „Regulile aplicabile în cazul cotitularilor altor drepturi reale”) care dispun în sensul că dispoziţiile Secţiunii a 2-a (respectiv cea care reglementează coproprietatea obişnuită) se aplică, în mod corespunzător, şi în cazul exercitării împreună, de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal, astfel că dispoziţiile privitoare la partaj se vor aplica, în condițiile legii, şi în cazul exercitării în comun a altui drept real principal (din sfera dreptului de proprietate privată) decât dreptul de proprietate.

În conformitate cu prevederile art. 1143 alin. (2) Cod civil, dispoziţiile art. 669-686 din același act normativ se aplică şi partajului succesoral în măsura în care nu sunt incompatibile cu acesta.

Din punct de vedere terminologic, Codul civil operează în materia partajului cu noțiuni precum proprietate comună, coproprietate, devălmășie ori indiviziune, noțiuni care sunt indispensabile înțelegerii mecanismelor specifice acestei instituții juridice.

Noțiunea de proprietate comună

Art. 631 Cod civil, situat în secțiunea dispozițiilor generale din capitolul rezervat proprietății comune, ce poartă denumirea marginală “Noțiune”, dispune în sensul că dispoziţiile Capitolului al IV-lea al Titlului al II-lea, consacrat proprietăţii private, se aplică ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are doi sau mai mulţi titulari.

Textul legal plasează proprietatea comună în sfera modalităților dreptului de proprietate, știut fiind că ori de câte ori acest drept nu se manifestă în formă pură și simplă, adică nu aparține unui singur titular, este afectat de modalități.

În doctrină se apreciază că dreptul de proprietate afectat de modalități se caracterizează prin exercitarea atributelor sale concomitent și împreună sau concomitent, dar diferențiat, de două sau mai multe persoane, astfel că definiţia legală a proprietăţii comune, consacrată de art. 631 Cod civil, relevă doar unul dintre elementele specifice modalităţilor juridice ale dreptului de proprietate, şi anume pluralitatea titularilor (element care este caracteristic tuturor modalităţilor dreptului de proprietate privată).

Prin urmare, în literatura de specialitate a fost propusă definiția conform căreia proprietatea comună constă în exercitarea atributelor dreptului de proprietate privată, concomitent şi împreună, de către doi sau mai mulţi titulari, fără ca între aceştia să existe diferenţe de ordin calitativ. Fiecare coproprietar are un drept asupra întregului bun aflat în proprietate comună, exprimat printr-o cotă-parte abstractă, iar nu asupra unei fracţiuni materiale din bun.

Această definiție ilustrează o construcție juridică ce valorifică dispozițiile art. 555 alin.(2) din Codul civil, potrivit cărora, dreptul de proprietate privată este susceptibil, în condițiile legii, de modalități și dezmembrăminte și evidențiază elementele specifice modalităților dreptului de proprietate, respectiv pluralitatea titularilor și felul în care acești titulari exercită prerogativele dreptului.

Cu alte cuvinte, pluralitatea titularilor dreptului de proprietate plasează proprietatea comună în categoria modalităților dreptului de proprietate, dar pentru diferențierea acesteia de celelalte modalități (proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă) este necesar a se menționa că titularii exercită atributele dreptului concomitent și împreună și că nu există nicio diferență calitativă între aceștia. Din punct de vedere cantitativ, titularii dreptului se pot diferenția prin întinderea cotei-părți din dreptul de proprietate.

În același sens, în literatura de specialitate dezvoltată sub imperiul Codului civil de la 1864 s-a arătat, de exemplu, că: „Nu există coproprietate indiviză, sau indiviziune, sau proprietate în devălmăşie, decât atunci când fiecare proprietar, în loc de a avea un drept limitat asupra unei porţiuni materiale din lucru, are un drept asupra unei cantităţi abstracte din lucru, exprimată printr-o simplă fracţiune: jumătate, un sfert, o optime din lucru. Dreptul fiecărui coproprietar loveşte totalitatea lucrului pentru fracţiunea prin care este exprimat. Cu alte cuvinte, lucrul, în materialitatea sa, este indiviz, singur dreptul de proprietate este divizat (…); dreptul fiecărui coproprietar loveşte fiecare moleculă din întregul lucru şi asupra fiecărei molecule se întâlneşte cu drepturile tuturor celorlalţi coproprietari”¹.

Prin urmare, putem spune că proprietatea comună, în ambele forme de manifestare (pe cote-părţi şi în devălmăşie), se caracterizează prin trei elemente esenţiale, respectiv: pluralitatea titularilor, fracţionarea dreptului și unitatea materială a bunului.

Sub un alt aspect, în doctrină s-a arătat că: „în toate cazurile de proprietate comună, titularii dreptului nu formează o persoană juridică. Dacă un grup de persoane beneficiază de personalitate juridică, dreptul de proprietate se regăseşte în patrimoniul persoanei juridice, iar nu în patrimoniul fiecăreia dintre persoanele care s-au asociat pentru a da naştere persoanei juridice. Dreptul de proprietate aflat în patrimoniul persoanei juridice este un drept de proprietate pur şi simplu, iar nu un drept de proprietate comună”².

De asemenea, ori de câte ori titulari diferiţi exercită atributele dreptului de proprietate asupra unor fracţiuni materiale determinate dintr-un bun, nu ne aflăm în prezenţa unui drept de proprietate comună, ci în prezenţa mai multor drepturi de proprietate exclusivă. În acest caz se spune că dreptul fiecărui proprietar este pro divisio, adică are un obiect material diferit de al celorlalţi³.

Conform dispozițiilor art. 632 alin. (1) din Codul civil, formele proprietăţii comune sunt: proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea) şi proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).

Dispozițiile legale menționate permit corelarea terminologică a trei noțiuni importante în sensul că devălmășia și coproprietatea sunt părți ale unui concept comun – proprietatea comună.

Noțiunea de coproprietate

Coproprietatea este reglementată de dispoziţiile art. 634-666 şi art. 687-692 Cod civil; în cea mai mare măsură, noua reglementare transpune soluţiile adoptate şi sub reglementarea anterioară, precum şi soluţii care au fost anticipate de doctrină.

Codul civil reglementează proprietatea pe cote-părţi, denumită şi coproprietate, ca formă a proprietăţii comune în art. 632 alin. (1) lit. a); conform alin. (2) din acelaşi articol, la rândul său, coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată.

Ceea ce diferenţiază cele două tipuri de coproprietate vizează posibilitatea coproprietarilor de a solicita partajul judiciar.

Coproprietatea obişnuită reprezintă regula şi se caracterizează prin posibilitatea, de principiu, a coproprietarilor de a cere oricând sistarea coproprietăţii prin partaj judiciar.

Astfel, conform dispoziţiilor art. 669 Cod civil: „încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească”, iar potrivit dispoziţiilor art. 670 Cod civil: „partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească, în condiţiile legii”.

Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 669-670 Cod civil cu dispoziţiile 632 alin. (3) din același act normativ, conform cărora „coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar”, rezultă că în cazul coproprietăţii obişnuite se poate solicita oricând încetarea acesteia prin partaj judiciar sau convenţional, însă numai dacă nu există o cauză legală, convenţională sau judiciară de suspendare a împărţelii.

În ceea ce priveşte coproprietatea forţată, art. 632 alin. (3) Cod civil menţionează că aceasta nu poate înceta prin partaj judiciar. Cu toate acestea, în principiu, coproprietatea forţată poate înceta prin partaj convenţional (atunci când natura bunului ce face obiectul dreptului de coproprietate forţată permite o asemenea operaţiune), prin dobândirea de către un singur coproprietar sau de către un terţ a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate, prin cumpărare, donaţie, schimb, moştenire etc., cu menţiunea că potrivit art. 647 alin. (2) Cod civil, atunci când bunul aflat în coproprietate forţată are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, coproprietarii pot dispune de cota lor parte din drept numai împreună cu dreptul de dispoziţie asupra bunului principal.

În situaţia particulară a coproprietăţii asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, art. 651 Cod civil prevede: „Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal”.

Noțiunea de devălmășie

Conform dispoziţiilor art. 632 alin. (1) lit. b) şi ale art. 667 Cod civil, proprietatea în devălmăşie este o formă a proprietăţii comune care se naşte prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic şi care se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane, fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.

Potrivit doctrinei, denumirea acestei forme de proprietate comună provine din expresia „de-a valma”. Ea a fost consacrată cu referire la bunurire dobândite de soți în timpul căsătoriei, apreciindu-se că: „Asupra bunurilor comune soţii au un drept de proprietate în devălmăşie („de-a valma”), care se caracterizează prin aceea că nici dreptul nu este divizat pe cote-părţi şi nici bunul nu este împărţit în materialitatea sa”⁴.

Este cunoscut că, în reglementarea anterioară, exista o singură categorie de bunuri care puteau fi dobândite în devălmăşie, și anume bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei, dacă nu făceau parte din categoria bunurilor proprii, expres prevăzute de art. 31 din Codul familiei, în prezent abrogat.

De altfel, regimul comunității legale era singurul permis soților, conform dispoziţiilor art. 30 alin. (1) din Codul familiei care dispuneau în sensul că bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi, erau, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Reglementarea avea caracter imperativ, întrucât, conform alin. (2) al aceluiaşi articol, orice convenţie contrară era lovită de nulitate absolută.

În noua reglementare, proprietatea comună în devălmăşie nu mai este restrânsă la bunurile comune ale soţilor, persoanele fizice având posibilitatea să opteze pentru dobândirea de bunuri în regimul juridic al devălmăşiei, independent de calitatea de soţi, după cum soţii pot opta la încheierea sau, în condiţiile legii, în timpul căsătoriei, pentru un alt regim matrimonial decât cel al comunităţii legale.

Fiind o formă a proprietăţii comune, devălmăşia se caracterizează prin pluralitatea titularilor care exercită concomitent şi împreună atributele dreptului de proprietate. Spre deosebire de coproprietate, cotele-părţi care revin codevălmașilor nu sunt determinate. Așa cum s-a arătat în mod constant în doctrină, „nu există, deci, o diferenţiere calitativă între titularii dreptului de proprietate. Altfel spus, unitatea materială a bunului este dublată de unitatea intelectuală a dreptului”⁵.

Noțiunea de indiviziune

Spre deosebire de reglementarea actuală, care se referă la încetarea prin partaj a proprietății comune, în literatura de specialitate aferentă Codului civil de la 1864, partajul (denumit și împărţeală) a fost definit drept una dintre modalităţile prin care înceta starea de indiviziune.

Asocierea frecventă a noțiunii de partaj cu cea de stare de indiviziune a reprezentat o consecință a faptului că în Codul civil din 1864 nu au existat dispoziții de ansamblu care să reglementeze coproprietatea; unele dispoziţii cu caracter incidental se regăseau la capitolul care viza succesiunile (art. 728 şi urm.).

Însă, deşi art. 728 din Codul civil anterior se referea în principal la starea de indiviziune rezultată dintr-o transmitere mortis causa, practicienii dreptului au considerat că el era de aplicaţie generală, oricare ar fi fost modul de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, iar pe baza acestor dispoziţii şi a principiilor consacrate în dreptul roman, pe cale doctrinară și jurisprudențială a fost conturat regimul juridic al proprietăţii comune pe cote-părţi (cu precădere al coproprietăţii obişnuite).

Astfel, s-a arătat că partajul reprezintă „operaţiunea prin care coproprietarii, în scop de a individualiza drepturile lor respective de proprietate, înlocuiesc părţile indivize ce le aveau în bunurile comune prin părţi distincte, compuse din bunuri determinate”⁶.

Aceşti autori menţionau că „Împărţeala pune capăt oricărei indiviziuni, indiferent de împrejurarea care i-a dat naştere; este drept că, de cele mai multe ori, indiviziunea este creată prin transmitere ereditară. Ar fi fost, totuşi, mai natural ca legiuitorul să fi tratat despre partaj la capitolul Proprietăţii, relativ la modificările de care este succesibilă”⁷.

În acelaşi sens, un alt autor menţiona că: „Printr-o greşită tehnică, Codul din 1864 se ocupă de indiviziune şi de împărţeală cu prilejul moştenirii. Indiviziunea însă este o stare care nu este specifică succesiunii, ci coproprietăţii, fie ea izvorâtă din moştenire, din societate, comunitate matrimonială, vânzare şi aşa mai departe. Normele privitoare la indiviziunea ereditară şi la împărţeală sunt, aşadar, de aplicaţie generală”⁸.

În literatura mai nouă, regăsim o definiţie a partajului, conform căreia acesta reprezintă „operaţiunea juridică prin care, atât în cazul coproprietăţii, cât şi în cazul indiviziunii, drepturile reale principale pe cote-părţi se transformă în drepturi pure şi simple asupra unor bunuri sau asupra unor părţi materiale din acestea ori asupra echivalentului acestor bunuri”⁹.

Pentru evitarea oricărei confuzii între conceptele de împărţeală (partaj) şi împărţire materială a bunurilor (atribuire în natură a bunurilor care fac obiectul partajului), autorul citat sublinia că: „Deşi, de regulă, partajul este privit ca o împărţire materială a bunurilor, în realitate, această împărţeală materială este numai o modalitate de partaj. Ceea ce este valabil pentru toate modalităţile partajului este transformarea coproprietăţii în drepturi de proprietate exclusivă, fie asupra bunului în întregul său, fie asupra unei părţi materiale din bun, fie asupra echivalentului valoric al acestora”.

În literatura de specialitate există autori care includ în obiectul proprietăţii comune atât bunuri individual determinate, cât şi universalităţile de drepturi şi obligaţii patrimoniale¹⁰, respectiv mase sau universalităţi de bunuri¹¹, în vreme ce alţi autori¹² fac distincţie între proprietatea comună şi indiviziune. Aceşti din urmă autori opinează că proprietatea comună care are ca obiect o universalitate de drepturi şi obligaţii patrimoniale se numeşte indiviziune, respectiv că proprietatea comună este o modalitate juridică a dreptului de proprietate privată, în vreme ce indiviziunea reprezintă o modalitate juridică a patrimoniului (alături de comunitatea matrimonială şi patrimoniul profesional comun).

Interesul distincţiei nu este unul exclusiv teoretic, întrucât proprietatea comună şi indiviziunea sunt două concepte juridice distincte care se regăsesc şi în noua reglementare a Codului civil. Astfel, proprietatea comună este definită la art. 631 Cod civil, iar starea de indiviziune este reglementată în materia dispoziţiilor cu caracter general privitoare la partajul succesoral, respectiv la art. 1143 Cod civil, care poartă chiar denumirea marginală „Starea de indiviziune”.

Conform art. 1143 Cod civil: „(1) Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Moştenitorul poate cere oricând ieşirea din indiviziune, chiar şi atunci când există convenţii sau clauze testamentare care prevăd altfel. (2) Dispoziţiile art. 669-686 se aplică şi partajului succesoral în măsura în care nu sunt incompatibile cu acesta”.

După cum se poate observa, în reglementarea actuală, din punct de vedere terminologic, partajul este subsumat instituției proprietății comune, iar noţiunea de „indiviziune” este asociată instituţiei moştenirii, care, potrivit art. 953 Cod civil, reprezintă „transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către una sau mai multe persoane în fiinţă”, aşadar, o transmisiune universală a patrimoniului, privit ca ansamblul drepturilor şi obligaţiilor cu caracter patrimonial de la de cuius către unul sau mai mulţi moştenitori.

Putem spune că asupra bunurilor aflate în stare de indiviziune se exercită drepturi de proprietate comună pe cote-părţi; ca regulă generală, sistarea stării de coproprietate, respectiv a celei de indiviziune, se face prin partaj. Regulile prevăzute la art. 669-686 Cod civil constituie dreptul comun în materie, însă pentru partajul succesoral sunt prevăzute şi norme cu caracter special.

Spre deosebire de coproprietate, care poate înceta prin mai multe moduri, respectiv dobândirea de către un singur coproprietar sau de către un terţ a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate prin vânzare, donaţie, uzucapiune, moştenire, prin exproprierea în totalitate a bunului aflat în coproprietate sau chiar prin pieirea bunului ca efect al unui caz de forţă majoră sau caz fortuit, starea de indiviziune încetează cu precădere prin partaj succesoral.

Felurile partajului în reglementarea Codului civil

Potrivit dispoziţiilor art. 670 Cod civil (având denumirea marginală “Felurile partajului”), acesta poate fi făcut, în condiţiile reglementate de lege, prin bună învoială (convenţional) sau prin hotărâre judecătorească (judiciar).

Prin urmare, coproprietarii au, ca regulă generală, două opțiuni pentru a pune capăt proprietății comune, respectiv: 1) prin acordul lor de voințe sau 2) prin obținerea unei hotărâri judecătorești.

Prima opțiune o reprezintă partajul prin bună învoială, denumit şi partaj voluntar sau amiabil. Acesta are ca premisă împrejurarea că toți coproprietarii sunt prezenți sau reprezentați, în condițiile legii, și se pun de acord cu privire la: existența și întinderea dreptului fiecăruia, masa bunurilor de împărțit și valoarea acestora, eventualele creanțe născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii față de alții și modul de efectuare în concret a împărțirii bunurilor.

În literatura de specialitate s-a spus că partajul prin bună învoială „se săvârşeşte de comoştenitori singuri, fără concursul justiţiei, în urma unei prealabile învoiri asupra modului cum vor fi formate loturile şi felul cum vor fi atribuite”¹³, de esența acestui tip de partaj fiind voința concordantă a coproprietarilor cu privire la formarea și alcătuirea loturilor.

Cea de-a doua opțiune o reprezintă partajul judiciar, și anume partajul efectuat prin mijlocirea instanței de judecată. Acest tip de partaj, denumit și împărţeală judecătorească este „efectuat prin intervenţia justiţiei, sesizată de o acţiune în partaj intentată de către unul dintre comoştenitori contra tuturor celorlalţi”¹⁴.

Există și situații în care coproprietarii nu au un drept de opțiune între cele două tipuri de partaj în sensul că, pentru a pune capăt proprietății comune, trebuie să recurgă fie la partajul prin bună învoială, fie la partajul judiciar.

Astfel, partajul judiciar este obligatoriu atunci când: 1) lipsește unul dintre coproprietari, 2) printre coproprietari există persoane lipsite de capacitate de exercițiu ori care au capacitate de exercițiu restrânsă și nu există autorizarea instanței de tutelă ori a ocrotitorului legal pentru efectuarea unui partaj voluntar, 3) partajul bunurilor comune dobândite sub regimul comunității legale este cerut în timpul căsătoriei, în condițiile art. 353 alin.(2) Cod civil de creditorii personali ai unuia dintre soți și 4) partajul este cerut de creditorii unuia dintre coproprietari în condițiile art. 678 alin.(1) Cod civil.

Pe de altă parte, din coroborarea dispoziţiilor art. 686 alin.(2) teza I cu cele ale art. 670-671 şi cu cele ale art. 632 alin. (3) Cod civil, rezultă că partajul judiciar este admisibil doar ca modalitate de încetare a coproprietăţii obişnuite. Prin urmare, acesta nu este, de principiu, admisibil în ipoteza bunurilor aflate în coproprietate forţată.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 671 Cod civil: „(1) Partajul este inadmisibil în cazurile prevăzute de secţiunile a 3-a şi a 4-a din prezentul capitol, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege.

(2) Cu toate acestea, partajul poate fi cerut în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci când aceste părţi încetează de a mai fi destinate folosinţei comune.

(3) În cazul proprietăţii periodice şi în celelalte cazuri de coproprietate forţată, partajul este posibil numai prin bună învoială”.

Din coroborarea prevederilor art. 671 alin. (1) şi (3) Cod civil cu cele ale art. 632 din acelaşi act normativ, rezultă că, în cazul bunurilor aflate în coproprietate forţată, partajul judiciar nu este admisibil, dar este permis partajul prin bună învoială, în timp ce în situaţia bunurilor aflate în devălmăşie sunt necesare, în prealabil, formalităţi de lichidare.

În ceea ce priveşte art. 671 alin. (2) Cod civil, acesta consacră posibilitatea efectuării partajului asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci când acestea încetează a mai fi destinate folosinţei comune şi, prin urmare, nu se mai găsesc în coproprietate forţată, ci obişnuită. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 658 alin. (1) şi (2) Cod civil.

Deşi admisibil, partajul bunurilor aflate în coproprietate obişnuită nu poate fi cerut dacă, în condiţiile art. 672 Cod civil, există o cauză legală de suspendare sau a fost încheiată o convenţie de suspendare a partajului, pe durata convenită de coproprietari, care nu poate fi mai mare de 5 ani şi nu poate continua dacă, în condiţiile art. 673 din același act normativ, prin hotărâre judecătorească s-a suspendat pronunţarea partajului, pe o durată de cel mult un an.

În ceea ce priveşte partajul bunurilor aflate în devălmăşie, pentru ipoteza în care devălmăşia s-a născut prin efectul legii, respectiv priveşte comunitatea de bunuri a soţilor aflaţi sub regimul comunităţii legale, dispoziţiile art. 669-686 Cod civil constituie dreptul comun care se completează cu normele speciale privitoare la încetarea şi lichidarea regimului comunităţii.

Regula este aplicabilă şi în cazul partajului bunurilor aflate în devălmăşie, atunci când devălmăşia are ca izvor un act juridic, cu precizarea că în această ipoteză reglementarea cu caracter special se aplică în mod corespunzător, adică doar în măsura în care raţiunea edictării reglementării regimului juridic al comunităţii legale se regăseşte şi în cazul în care persoane care nu au calitatea de soţi aflaţi sub acest regim matrimonial convin să dobândească bunuri în devălmăşie.

De exemplu, conform art. 343 alin. (1) Cod civil, privitor la dovada bunurilor soţilor, „calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită”. Această prevedere a fost edictată în considerarea specificului vieţii de familie a soţilor şi a dificultăţilor de ordin probator în contextul în care soţii au dobândit bunuri, gospodărind împreună. Prezumţia de bun comun nu se justifică în ipoteza în care alte persoane decât soţii încheie un act juridic prin care convin să dobândească bunuri în devălmăşie, situaţie în care se aplică regulile de drept comun în materia probaţiunii.

Prioritatea voinței concordante a coproprietarilor la efectuarea partajului

Partajul judiciar, fiind efectuat prin mijlocirea instanței de judecată, beneficiază în mod firesc de o reglementare distinctă și detaliată în Codul de procedură civilă (art. 980-996) în Titlul V al Cărții a VI -a dedicată procedurilor speciale.

Regulile edictate în vederea efectuării partajului judiciar reglementează conținutul cererii de chemare în judecată, procedura de stabilire a masei bunurilor de împărțit, criteriile legale de atribuire, soluțiile pe care instanța le poate pronunța etc.

Pornind de la împrejurarea că în cererile de partaj părțile au calitatea de coproprietari, nefiind așadar în postura de a își stabili drepturi potrivnice unii față de ceilalți, legiuitorul a prevăzut dispoziții specifice privitoare la stabilirea masei bunurilor de împărțit, a locului unde se află bunurile și a valorii acestora, în acest sens instanța de judecată având obligația de a lua declarații tuturor coproprietarilor, desigur în măsura în care aceștia sunt prezenți la primul termen de judecată, cu privire la fiecare dintre bunurile supuse partajului, conform art. 982 Cod procedură civilă.

Conform aceluiași text legal, atunci când este cazul, instanța ia act de recunoașterile și acordul coproprietarilor cu privire la existența bunurilor, locul unde se află și valoarea acestora.

Legiuitorul acordă o atenție sporită acordului de voinţe al coproprietarilor în toate aspectele care ţin de soluţionarea cererilor de partaj, rolul activ al judecătorului în această materie fiind potențat în raport cu normele cu caracter general prevăzute de art. 22 Cod procedură civilă.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 983 Cod procedură civilă, pe tot cursul procesului, deci nu doar la judecata în primă instanţă, ci şi în căile de atac (de reformare), instanţa va stărui ca părţile să împartă bunurile prin bună învoială, iar în măsura în care ajung la o înţelegere, hotărârea se va da potrivit înţelegerii coproprietarilor.

Potrivit dispoziţiilor art. 982 alin. (2) şi ale art. 438-440 Cod procedură civilă, părţile se pot înfăţişa oricând în faţa primei instanţe pentru a se lua act de înţelegerea lor, care va fi încheiată în formă scrisă şi va alcătui dispozitivul hotărârii. Dacă se înfăţişează între termene, chiar fără a fi fost citaţi, hotărârea va fi dată în camera de consiliu. Esenţial este însă ca toate părţile din proces să se înfăţişeze în faţa instanţei şi să îşi dea acordul în formă scrisă cu privire la convenţia de împărţeală.

Dacă înţelegerea părţilor nu priveşte toate bunurile, instanţa va lua act de această învoială, printr-o hotărâre parţială, dată conform dispoziţiilor art. 439 Cod procedură civilă.

Preferința legală instituită în favoarea acordului de voințe al coproprietarilor rezultă cu evidență și din art. 984 Cod procedură civilă, conform căruia: “(1) Dacă părțile nu ajung la o înțelegere sau nu încheie o tranzacție potrivit celor arătate la art. 983 (s.n.), instanța va stabili bunurile supuse împărțelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia și creanțele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii față de alții. Dacă se împarte o moștenire, instanța va mai stabili datoriile transmise prin moștenire, datoriile și creanțele comoștenitorilor față de defunct, precum și sarcinile moștenirii. (2) Instanța va face împărțeala în natură. În temeiul celor stabilite potrivit alin. (1), ea procedează la formarea loturilor și la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă în bani.”

Prin urmare, Codul de procedură civilă reglementează în mod expres prioritatea voinței concordante a coproprietarilor la efectuarea partajului pe cale judiciară, împărțirea de către instanță a bunurilor (în natură sau prin echivalent) fiind subsumată condiției ca părțile, respectiv coproprietarii, să nu fi ajuns la un acord.

Acordul de voinţe al coproprietarilor în sensul menționat primează și atunci când partajul se realizează fără a se recurge la concursul justiției, părțile optând, așadar, pentru partajul prin bună învoială.

Este real că în Codul civil, în secțiunea dedicată Partajului nu regăsim dispoziții similare celor cuprinse în Codul de procedură civilă privitoare la prioritatea acordului de voințe al părților; în plus, la art. 676 Codul civil sunt enunțate regulile privitoare la modul de împărțire a bunurilor comune, cu evidențierea regulii cu valoare de principiu conform căreia partajul bunurilor comune se face în natură, proporțional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar.

Cu toate acestea, voința concordantă a coproprietarilor cu privire la modalitatea de efectuare în concret a partajului primează și în ipoteza partajului convențional, partaj care se va materializa într-un act autentificat de notarul public ori de câte ori în masa partajabilă se găsesc bunuri imobile și aceasta deoarece, potrivit art. 1244 Cod civil, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute” iar, potrivit dispozițiilor art. 680 alin.(2) Cod civil, efectele juridice ale partajului se produc, în cazul imobilelor, numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară”.

Or, art. 78 alin.(4) din Legea nr.36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, prevede în mod expres că: “înscrisurile referitoare la actele notariale se redactează potrivit voinței părților și în condițiile prevăzute de lege ”.

Rezultă, astfel, că notarul public nu are posibilitatea să impună părților vreo modalitate de împărțire a bunurilor comune, procedura notarială nefiind compatibilă cu cenzurarea voinței părților.

Față de prevederile art. 684 alin (1) din Codul civil, care dispun în sensul că partajul prin bună învoială poate fi desființat pentru aceleași motive ca și contractele, notarul public va verifica îndeplinirea condițiilor esențiale pentru validitatea actului de partaj care, potrivit art.1179 Cod civil sunt: capacitatea și consimțământul părților, obiectul și cauza.

Notarul public va putea să propună părților să modifice sau să completeze clauzele actului de partaj atunci când apreciază că este necesar din perspectiva legalității actului; modificările sau completările propuse de notarul public produc efecte numai în măsura în care sunt acceptate de toate părțile, ele fiind asimilate astfel în acordul de voințe al coproprietarilor.

Pe baza înscrisurilor depuse de părți, notarul va verifica existența și întinderea dreptului de proprietate comună, precum și identitatea și capacitatea părților și va solicita informații coproprietarilor cu privire la bunurile supuse împărțelii, la cota-parte ce se cuvine fiecăruia, la eventualele creanțe născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii față de alții și la valoarea bunurilor.

Din perspectiva părților trebuie menționat că, potrivit art. 684 alin. (2) și (3) Cod civil, partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută. Este însă valabil partajul care nu cuprinde toate bunurile comune, pentru bunurile omise coproprietarii având posibilitatea să facă oricând un partaj suplimentar.

Pentru a da eficiență dispozițiilor art. 684 alin. (2) Cod civil este necesar să se stabilească regimul juridic al fiecărui bun supus partajului, în special, în situația coproprietarilor care au statutul civil de persoane căsătorite sub regimul comunității legale de bunuri.

De asemenea, este de menționat că, potrivit art. 674 Cod civil, partajul prin bună învoială este permis și în situația în care vreunul dintre coproprietari este lipsit de capacitate de exercițiu ori are capacitate de exercițiu restrânsă, însă numai cu autorizarea instanței de tutelă, precum și, dacă este cazul, a ocrotitorului legal; așa cum am arătat în cele ce preced, în lipsa autorizării, partajul nu se poate realiza fără concursul instanței de judecată.

Modalităţi de efectuare a partajului

Potrivit dispoziţiilor art. 676 Cod civil, având denumirea marginală „Regulile privitoare la modul de împărţire”: „(1) Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu cota-parte a fiecărui coproprietar.

(2) Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:

a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;

b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei”.

Conform acestor dispoziții, de principiu, partajul se face în natură și doar în subsidiar prin echivalent însă, așa cum am arătat, aplicarea regulii enunțate de art.676 alin.(1) Cod civil nu are un caracter absolut. Astfel, distinct de ipoteza în care bunul ori bunurile supuse partajului intră sub incidența dispozițiilor art. 676 alin.(2) Cod procedură civilă (în sensul că sunt indivizibile ori nu sunt comod partajabile în natură), situație în care se va proceda fie la atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora, fie la vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitație publică, în condițiile legii, și distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei, coproprietarii pot opta pentru altă modalitate de împărțeală decât aceea în natură și atunci când aceasta este posibilă, dacă apreciază că este în interesul lor. Acordul coproprietarilor trebuie să fie însă unanim.

Împărţirea în natură

Reglementarea cuprinsă în Codul civil, privitoare la modalităţile de efectuare a partajului, se înscrie în normele tradiţionale conform cărora partajul se efectuează, ca regulă, în natură, adică prin atribuirea unor bunuri determinate sau părţi din acestea, către fiecare dintre coproprietari, atunci când împărţirea în natură este posibilă.

În general, în doctrină a fost evidenţiat principiul egalităţii care trebuie să guverneze operaţiunea de împărţeală arătându-se că împărțeala trebuie „să asigure sinceritatea operaţiei şi mai ales egalitatea între copărtaşi. După cum s-a spus, egalitatea este sufletul împărţelii. Cu alte cuvinte, legiuitorul s-a străduit ca fiecare erede să primească întreaga sa parte ereditară şi ca nici unul să nu poată culege din moştenire, în paguba celuilalt, mai mult decît ceea ce îi acordă legea, testamentul sau donaţia de bunuri viitoare. Legiuitorul nu s-a mulţumit însă cu o egalitate în valoare, ci a urmărit să asigure şi egalitatea în natură, fiecare dintre copărtaşi trebuind, în principiu, să primească în lotul său o parte proporţională din toate felurile de bunuri cuprinse în moştenire. (…)”¹⁵.

Deși considerentele sus-menționate au fost expuse cu referire la reglementarea cuprinsă în art. 728 și urm. din Codul civil de la 1864, acestea își păstrează caracterul relevant având în vedere că ilustrează rațiunea instituirii principiului care prevede că partajul bunurilor comune se face în natură.

În ceea ce privește criteriile după care se efectuează atribuirea în natură a bunurilor este de menționat că, în ipoteza partajului judiciar, art. 988 Cod procedură civilă prevede că: “La formarea și atribuirea loturilor, instanța va ține seama, după caz, și de acordul părților, mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăreia din masa bunurilor de împărțit, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărțeala, au făcut construcții sau îmbunătățiri cu acordul celorlalți coproprietari sau altele asemenea.”

Această reglementare este firească în privința partajului judiciar, întrucât dacă nu există o înțelegere a părților cu privire la formarea și atribuirea loturilor, instanțele de judecată trebuie să dispună de criterii legale de preferință, care nu sunt limitative, la care să se raporteze atunci când formează loturile.

Astfel de criterii nu sunt reglementate în materia partajului convențional, deoarece acesta are ca premisă acordul coproprietarilor cu privire la formarea și atribuirea loturilor.

Însă, prioritatea voinței părților cu referire la modalitatea concretă de împărțire a bunurilor nu poate fi înțeleasă în sensul că părțile ar putea deroga prin simpla lor voință de la normele cu caracter imperativ. În plus, încetarea dreptului de proprietate comună în modalitatea împărțirii în natură a bunurilor nu trebuie să constituie sursa unor litigii viitoare, astfel că se impune a fi verificate aspectele care țin de normală utilizare sau exploatare a bunurilor în sensul că, de exemplu, dacă se partajează în natură un teren fiecărui lot trebuie să i se asigure cale de acces la drumul public, dacă se partajează în natură imobile-construcţii cu destinație de locuință trebuie să se asigure realizarea unor unităţi locative distincte etc.

Determinarea caracterului de bun comod partajabil în natură este, în esență, o chestiune de apreciere care implică analiza elementelor particulare ale fiecărui caz în parte. Ca regulă, în cadrul procedurii judiciare, când sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea încheierii de admitere în principiu, instanțele de judecată dispun administrarea probei cu expertiză judiciară în temeiul dispozițiilor art. 985 alin.(3) Cod procedură civilă, stabilind drept obiective ale expertizei să se determine valoarea bunurilor (cu indicarea criteriilor avute în vedere la stabilirea acestei valori) și să se stabilească dacă bunurile sunt comod partajabile în natură. În ipoteza în care apreciază că bunurile pot fi împărțite prin atribuire în natură, la solicitarea instanței, expertul judiciar propune și alcătuirea de loturi.

Pentru ipoteza partajului convențional încheiat în formă notarială, de principiu, valoarea bunurilor și caracterul comod partajabil al bunului se circumscriu acordului de voințe al coproprietarilor sub rezerva respectării elementelor de validitate ale convenției.

Dacă loturile nu corespund valorii cotelor-părți din dreptul de proprietate al părților, acestea vor fi întregite prin plata unor sume de bani (sulte). În funcție de înțelegerea părților sau de caracterul partajabil al bunului supus partajului, unii coproprietari pot primi exclusiv sume de bani în contul cotelor-părți din dreptul de proprietate.

Este de menționat că efectuarea partajului în oricare dintre formele prevăzute de lege implică în mod necesar evaluarea bunului sau a masei bunurilor de împărțit și formarea loturilor corespunzător numărului de coproprietari, predarea bunurilor și încasarea sultelor fiind operațiuni ulterioare efectuării partajului.

Față de dispozițiile art. 680 alin.(2) Cod civil, care dispun în sensul că: “În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară”, se constată că terții care s-ar putea considera prejudiciați prin efectuarea partajului cu privire la bunurile imobile (sub aspecul evaluării, atribuirii loturilor sau a stabilirii și plății sultei etc.) dispun de mijloace juridice pentru conservarea sau realizarea drepturilor lor.

Efectele juridice ale partajului

În reglementarea Codului civil din 1864 a fost consacrat efectul declarativ al partajului (efectuat prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească).

Caracterul declarativ al partajului a fost consacrat în dreptul francez la 1580 prin „Cutuma” din Paris, fiind preluat apoi în Codul lui Napoleon¹⁶, caracterul translativ de drepturi al partajului fiind abandonat în secolul al XVI-lea din pricina exigenţelor fiscale.

Codul civil de la 1864 a preluat reglementarea caracterului declarativ al partajului în art. 786 care prevedea că: „Fiecare coerede este prezumat că a moştenit singur şi imediat toate bunurile care compun partea sa, sau care i-au căzut prin licitaţie, şi că n-a fost niciodată proprietar pe celelalte bunuri ale succesiunii”.

Consecinţa acestei reglementări care, deşi, era cuprinsă în materia împărţirii succesiunii, a fost considerată, așa cum am arătat, de aplicație generală în materie de împărţeală, era aceea că partajul avea efect retroactiv, până în ziua deschiderii succesiunii, iar printr-o ficţiune a legii se considera că dobândirea dreptului de proprietate se făcea direct de la de cuius; prin urmare, prin împărţeală, niciunul dintre erezi nu dobândea vreun drept de la ceilalţi coindivizari, cu alte cuvinte niciunul nu era succesorul în drepturi al acestora.

S-a spus în doctrina mai veche că „urmare caracterului declarativ al partajului, toată perioada de indiviziune se şterge cu desăvârşire, căci fiecare comoştenitor este considerat a fi proprietar exclusiv asupra lotului său chiar din momentul decesului autorului comun. Drepturile de proprietate ale tuturor comoştenitorilor se reunesc direct şi separat cu drepturile defunctului, aşa că timpul cât a durat starea de indiviziune se consideră ca şi cum n-ar fi existat”¹⁷.

Aceiaşi autori adăugau: „din cauza efectului declarativ, toate bunurile care nu intră în lotul unui coproprietar, sunt considerate a nu-i fi aparţinut niciodată. În consecinţă, presupunând că în timpul indiviziunii unul dintre coproprietari ar fi grevat un imobil indiviz cu o ipotecă, această ipotecă va fi anulată dacă imobilul nu este atribuit prin partaj coproprietarului care a constituit-o, căci se consideră altfel că a fost constituită de un non dominus. Numai în cazul când imobilul ar intra în compunerea lotului său poate să rămână ipoteca validă, dat fiind că copărtaşul este socotit a fi fost întotdeauna proprietarul imobilului”¹⁸.

În raport cu soluţia legislativă conform căreia efectul partajului era declarativ de drepturi, în jurisprudenţă s-a impus soluţia conform căreia soarta actelor juridice de dispoziţie şi de administrare încheiate cu nerespectarea regulii unanimităţii depindea de modul de atribuire a bunului la partaj, în sensul că dacă bunul era inclus în lotul coproprietarului care a încheiat actul juridic fără consimţământul celorlalţi coproprietari, actul se consolida, în timp ce, dacă era atribuit altui coproprietar decât cocontractantul terţului, se desfiinţa cu efect retroactiv.

O altă consecinţă a caracterului declarativ al partajului era aceea că neexecutarea obligaţiilor cuprinse în actul de partaj voluntar nu dădea coproprietarilor dreptul de a solicita rezoluţiunea convenţiei¹⁹.

Cu referire la dezavantajele caracterului constitutiv/ translativ de drepturi (fie şi parţial) al partajului, în doctrină s-a arătat că: „dacă împărţeala ar fi rămas – fie chiar numai în parte – translativă de drepturi, copărtaşul – fiind succesorul în drepturi al comoştenitorilor săi – ar fi trebuit să respecte sarcinile cu care aceştia ar fi grevat, în timpul indiviziunii, imobilul ce le-a fost atribuit prin împărţeală, iar ipotecile şi servituţile constituite, fiind indivizibile, eredele atributar ar fi trebuit să le respecte în întregime, deşi împărţeala nu era translativă decât în parte. În felul acesta, un erede puţin scrupulos putea păgubi, prin actele sale din timpul indiviziunii, pe comoştenitorii săi. Evident, în asemenea cazuri, eredele atributar, fiind tulburat sau evins, era înarmat cu acţiunea în garanţie împotriva celorlalţi moştenitori. Dar eficacitatea acestei acţiuni atârna de solvabilitatea copărtaşilor garanţi, fără a vorbi de încetinelile şi cheltuielile legate de orice proces. Pe de altă parte, în măsura în care împărţeala şi-ar fi păstrat caracterul translativ, ea ar fi îngăduit, de pildă, seniorului să pretindă plata drepturilor feudale. Iată de ce dreptul feudal a fost silit să părăsească, la sfârșitul veacului al XVI-lea, sub influenţa burgheziei în ascensiune, concepţia romană a împărţelii pentru a o înlocui cu aceea a unui partaj declarativ de drepturi”²⁰.

Efectul constitutiv al partajului, conform noii reglementări

Având această reprezentare a consecinţelor caracterului translativ de drepturi al partajului şi a motivelor de ordin istoric şi social care au condus la abandonarea lui în vechiul drept francez, care a constituit modelul după care a fost elaborat Codul civil din 1864, reţinem că noul Cod civil reglementează efectul constitutiv de drepturi al partajului, instituind dispoziţii privitoare la opozabilitatea actelor juridice efectuate de unul sau de unii dintre coproprietari cu privire la bunul comun, la strămutarea garanţiilor şi la obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse, între coproprietari.

Efectul constitutiv de drepturi al partajului este prevăzut în art. 680 Cod civil, care stipulează: „(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară”.

Codul civil reglementează în mod distinct data la care se produce transferul dreptului de proprietate, după cum partajul se efectuează prin bună învoială sau pe cale judiciară, el neavând efect retroactiv.

În cazul partajului convenţional, părţile pot să prevadă ca dată a transferului dreptului de proprietate data încheierii actului de partaj sau o dată ulterioară, în vreme ce, în cazul partajului judiciar, efectele se produc de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.

Opozabilitatea actelor juridice încheiate cu privire la bun

Art. 681 Cod civil prevede că „actele încheiate, în condiţiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile şi sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului”.

Textul are în vedere actele privitoare la bunul comun, încheiate cu respectarea dispoziţiilor art. 641 Cod civil, mai precis actele de administrare încheiate cu privire la acesta, pentru care Codul civil a înlocuit regula unanimităţii cu regula majorităţii (care cunoaşte unele nuanţări).

Prin urmare, actele de administrare care sunt legal încheiate prin aplicarea regulii majorității (deci, care nu necesită acordul tuturor coproprietarilor), sunt opozabile coproprietarului căruia i-a fost atribuit bunul la partaj chiar dacă acesta nu şi-a exprimat consimţământul. Spre exemplu, poate intra sub incidenţa art. 681 Cod civil un contract de închiriere, încheiat pe o durată ce nu depăşeşte 3 ani care, în condiţiile art. 641 alin. (1) Cod civil, a fost legal încheiat cu acordul coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi, coproprietari printre care nu se regăseşte cel căruia i-a fost atribuit bunul la partaj.

Potrivit art. 641 alin. (4) Cod civil, actele de dispoziţie (şi cele asimilate acestora) sunt supuse regulii unanimităţii, astfel că încheierea lor fără acordul tuturor coproprietarilor atrage sancţiunea inopozabilităţii.

În literatura de specialitate s-a arătat și faptul că „tocmai pentru că partajul are efect constitutiv, presupunând un transfer de drepturi între coproprietari, el poate constitui temei al uzucapiunii tabulare, în condiţiile art. 931 Cod civil”²¹.

Strămutarea garanţiilor

În concordanţă cu noua reglementare a efectelor partajului, art. 682 Cod civil prevede că: „Garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj”.

Noua reglementare constituie premisele pentru exercitarea dreptului de dispoziţie juridică asupra cotelor-părţi prin grevarea cu drepturi de garanţie şi se coroborează cu prevederile art. 678 alin. (1) Cod civil, care permite creditorilor să-şi execute silit creanţele prin urmărirea cotelor-părţi din dreptul de proprietate sau din alte drepturi reale principale (din sfera dreptului de proprietate privată).

Obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse

Potrivit dispoziţiilor art. 683, „(1) Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părţi, garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse, dispoziţiile legale privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului aplicându-se în mod corespunzător. (2) Fiecare este obligat să îl despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii sau al viciului ascuns. Dacă unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se va suporta, proporţional, de către ceilalţi coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat. (3) Coproprietarii nu datorează garanţie dacă prejudiciul este urmarea faptei săvârşite de un alt coproprietar sau dacă au fost scutiţi prin actul de partaj”.

Reglementarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse între coproprietari este o consecinţă firească a faptului că fiecare coproprietar este considerat succesorul în drepturi al celorlalţi. Dispoziţia vine să compenseze neajunsurile acestui fapt, prin suportarea riscului insolvabilităţii unuia dintre coproprietarii care au produs prejudicii prin acte încheiate cu privire la bunul aflat în coproprietate, în comun, proporţional cu cotele-părţi din drept pe care le deţine fiecare.

Cu referire la dispoziţiile art. 683 alin. (3) Cod civil, care permit atenuarea răspunderii coproprietarilor pentru evicţiune, în doctrină s-a arătat că „nu trebuie să se înţeleagă că obligaţia de garanţie ar fi înlăturată în totalitate, ci că ea va apăsa integral în sarcina coproprietarului care a săvârşit fapta prejudiciabilă ce a condus la evingerea altui coproprietar”²².

Aşa cum am aratat şi în lucrarea „Proprietatea comună – Comentariile Codului civil Art. 631-692”, publicată de Editura Hamangiu în anul 2015, consacrarea efectului constitutiv de drepturi al partajului reprezintă un element de noutate în sistemul nostru de drept. În pofida elementelor de noutate aduse de noul Cod civil în materie, instituția partajului îşi păstrează, configuraţia pe care practica şi literatura de specialitate i-au conturat-o în vechea reglementare.

Simona-Gina Pietreanu, notar public

---