În ultima perioadă, A.N.P.C. (Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatroului) a efectuat mai multe controale inopinate la dezvoltatorii imobiliari. Controalele au vizat, se pare, atât garanțiile pentru echipamentele aferente construcțiilor oferite cumpărătorilor, respectiv garanțiile pentru evicțiune și vicii, dar și descrierea suprafețelor imobilelor cuprinse în contractele de vânzare.
În acest context, acțiunile A.N.P.C. în sprijinul cetățenilor care achiziționează locuințe noi sunt binevenite. Autoritatea ar putea chiar să organizeze campanii de informare a cetățenilor privind achiziția de locuințe noi, având în vedere specificul aparte al domeniului și importanța acestui tip de cheltuială în bugetul fiecărei familii.
Trebuie avut însă în vedere și faptul că nu suntem în prezența oricărui tip de raport comerciant-consumator și că relația contractuală dintre vânzător, fie el și profesionist în domeniu, și cumpărător pentru achiziția de imobile presupune negocieri guvernate de factori economici, de analiza asupra calității construcției, localizare, buget de achiziție, credit bancar etc. Chiar Codul civil permite, în anumite condiții, negocierea între părți a garanțiilor pentru evicțiune și vicii. Notarul public, pe de altă parte, trebuie să protejeze interesele ambelor părți și să asigure echilibrul contractual, asigurându-se că ambele părți primesc consilierea juridică necesară. Apreciem că trebuie acordată o atenție specială poziției promitentului cumpărător în antecontract, drepturilor și pârghiilor acestuia de a și le apăra, mai ales în situații neplăcute de întârziere semnificativă a livrării locuințelor sau, mai rău, de insolvabilitate a vânzătorului.Pe de altă parte, în ceea ce privește starea de fapt a imobilelor noi ce fac obiectul vânzărilor, cumpărătorii trebuie să o verifice temeinic, facându-și propriile diligențe, iar dezvoltatorii să acorde garanțiile normale conform standardelor legale.
Nu cunoaștem toate obiectivele controalelor A.N.P.C., dar în câteva cazuri, dezvoltatorilor le-au fost verificate Antecontractele și Contractele de vânzare pe care le-au încheiat cu benefeciarii finali sau, dacă nu au început vânzările, le-au fost verificate drafturile pe care dezvoltatorii urmau sa le propună acestora. A.N.P.C le-a transmis ulterior controlului propriul set de clauze privind garanțiile, indicând dezvoltatorilor să le insereze în contracte, clauze care vizează nu doar imposibilitatea limitarilor convenționale a garanțiilor pentru evicțiune și vicii, dar chiar extinderea acestora. ”Recomandarea” de modificare a clauzelor pentru garanții a venit la pachet cu anunțul că, dacă acestea nu se implementează întocmai, devoltatorul va fi amendat de Autoritate.
În același context, într-o adresă A.N.P.C. a transmis următoarele: ”În fapt, în contractele de vânzare-cumpărare autentificate de către notarii publici de pe raza Municipiului București au fost identificate neconcordanțe în ceea ce privește aspecte legate de garanțiile acordate pentru imobilele supuse vânzării cât și pentru produsele ce fac parte din acestea, în comformitate cu prevederile OG21/1992 privind protecția consumatorilor și OUG 140/2021, privind anumite aspecte referitoare la contractele de vânzare de bunuri.
Suprafața utilă și suprafața construită a imobilelor supuse vânzării trebuie menționate în contractele de vânzare cumpărare, respectându-se prevederile Legii 114/1991 – anexa b – suprafețe minimale”
După părerea noastră, menționarea în actele autentice translative de proprietate a suprafețelor imobilelor conform documentației cadastrale și mențiunilor din actele de proprietate este absolut normală, notarul public trebuind să se îngrijească de aceste aspecte în ceea ce privește descrierea imobilului. Totuși notarul nu poate fi responsabil de suprafețele apartamentelor și caselor ce fac obiectul contractelor de vânzare și de faptul că suprafețele respectă sau nu normele legale. Cum ar putea notarul să cenzureze trasferul proprietății pe motiv că locuințele au suprafețe prea mici? Autoritățile publice competente în emiterea autorizațiilor de construire și cele cu atribuții în verificarea respectării acestora sunt în măsură să o facă. Autoritățile competente trebuie să vegheze la aplicarea legii și chiar să promoveze modificări legislative dacă le consideră oportune, pentru ca locuințele nou construite să corespundă standardelor actuale pentru dezvoltarea sănătoasă a familiilor. Fără o atitudine fermă în acest sens, profitul afacerilor, pe de-o parte, și nevoia de locuințe noi coroborată cu posibilitățile financiare ale cetățenilor, pe de altă parte, vor face regulile pieței.
Radu Berevoianu, notar public