Articolul abordează implicațiile procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică, din perspectiva activității notarului. Sunt prezentate prevederile legale incidente, pașii procedurali și dificultățile frecvent întâlnite în practica notarială, în special în legătură cu respingerea înscrierii actelor în cartea funciară. Textul semnalează zonele de incertitudine juridică și oferă exemple de situații în care interpretarea etapelor procedurii poate genera blocaje sau riscuri.
Ramona-Andreea Oncioiu – notar stagiar, Camera Notarilor Publici București
Prezenta abordare a aspectelor curente întâlnite în activitatea notarială legate de exproprierea pentru cauză de utilitate publică, a pornit de la premisa existenței unei societăți aflate într-un continuu proces de modernizare, reabilitare și extindere din punct de vedere al infrastructurii publice, nevoie care se concretizează din ce în ce mai mult într-o realitate care influențează în mod direct practica notarială.
Punctul comun al tuturor discuțiilor purtate de-a lungul timpului pe tema exproprierii pentru cauză de utilitate publică, atât între colegii notari, cât și între reprezentanții Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România și reprezentanții Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, a avut ca scop identificarea și implementarea unei soluții juridice cât mai corecte și unitare la nivelul întregii țări, cu privire la modul de instrumentare de către notarii publici a unor acte juridice având ca obiect imobilele al căror regim juridic se află sub incidența Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, cu modificările și completările ulterioare.
Deși, la o primă vedere, cadrul legal special care reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică, respectiv Legea nr. 255/2010, completat de alte dispoziții legale, are un conținut normativ clar, concis și accesibil, tot mai mulți notari publici semnalează dificultăți recurente de care se lovesc în activitatea notarială, mai ales după momentul instrumentării actului juridic având ca obiect un imobil afectat total sau parțial de procedura exproprierii, care îmbracă forma respingerii lucrărilor înaintate spre înscriere în registrele de publicitate imobiliară, a cererilor de reexaminare, clientului fiindu-i rămasă la dispoziție singura soluție de a se adresa instanțelor judecătorești.
Cu siguranță în activitatea profesională a fiecărui notar public s-au conturat cel puțin o dată întrebări precum: de ce această procedură, care are un cadru legal bine delimitat și reglementat, devine deseori un teren incert? De ce litera legii lasă loc de interpretare în ceea ce privește aplicarea ei în mod concret în practica notarială și eventual, în cea judiciară? Cum putem evita aceste obstacole, astfel încât clientul care ne-a călcat pragul biroului notarial să primească o soluție cât mai rapidă și corectă, fără ca acesta să resimtă aspectele neprevăzute de care ne lovim, și fără a plasa notarul public văzut din postura sa de profesionist, într-o situație dificilă?
Pentru notarul public, art. 29 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 ”actele juridice care se încheie după data afișării hotărârii privind cuantumul despăgubirii sunt lovite de nulitate absolută”, reprezintă una dintre cele mai sensibile și cu impact direct norme din cuprinsul legii exproprierii, întrucât instituie în mod expres o cauză de nulitate absolută, și impune clar, în sarcina acestuia, o atenție sporită în ceea ce privește instrumentarea actului juridic. Mai mult decât atât, nu trebuie trecută cu vederea obligația registratorului de carte funciară, prevăzută de art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, republicată, cu modificările și completările ulterioare, potrivit căruia ”registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare.”
Tocmai din aceste considerente, notarii publici, având convingerea că au instrumentat corect din punct de vedere juridic un anumit act/procedură notarială, se confruntă în momentul îndeplinirii formalităților de publicitate imobiliară cu respingeri, atât în ceea ce privește cererea de înscriere, cât și în eventualitatea soluționării unei cereri ulterioare de reexaminare.
Așadar, este important, pentru o mai clară înțelegere, atât teoretică, cât și practică, în interpretarea prevederilor legale, ca notarii publici să poată identifica când și dacă a intervenit interdicția de a încheia un act juridic, precum și riscurile la care se pot expune prin instrumentarea actelor juridice după acest moment, prin raportare la hotărârea privind cuantumul despăgubirii la care face referire art. 29 alin. (1) din Legea nr. 255/2010.
Deși procedura de expropriere presupune parcurgerea a patru etape, respectiv: a) aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor de interes național, județean sau local; b) consemnarea sumei individuale aferente reprezentând plata despăgubirilor pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere și afișarea listei proprietarilor imobilelor; c) transferul dreptului de proprietate; și d) finalizarea formalităților aferente procedurii de expropriere, sancțiunea nulității absolute prevăzută de art. 29 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 se situează undeva la granița dintre etapa I și etapa II a procedurii de expropriere, provocând, în practica notarială și cea a registratorilor de carte funciară, numeroase discuții și viziuni diferite.
Astfel, deși conform legii, în etapa I – Declararea utilității publice (reglementată de art. 5 și art. 6 din Legea nr. 255/2010):
-
Se prevede: aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai proiectului de interes național, județean sau local;
-
Se emite Actul administrativ: Hotărâre a Guvernului/Autorității publice județene sau locale/Consiliului General al Municipiului București privind aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor (temei legal: art. 5 din Legea nr. 255/2010);
-
Se produce efectul juridic: proiectul de utilitate publică devine de interes național/județean/local și poate fi inclus în programul de expropriere. Nu se aplică nicio interdicție privind încheierea de acte juridice
iar în etapa a II-a – consemnarea sumei individuale și afișarea listei imobilelor ce urmează a fi expropriate (reglementată de art. 7 și art. 8 din Legea nr. 255/2010)
-
Se prevede: expropriatorul are obligația consemnării sumelor individuale reprezentând plata despăgubirii la dispoziția proprietarilor de imobile, individualizați conform listei proprietarilor;
-
Se emite Actul administrativ: Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii emisă în condițiile legii, care se comunică titularilor și se afișează la sediul consiliului local pe raza căruia se află situat imobilul expropriat (temei legal: art. 20 din Legea nr. 255/2010);
-
Se produce efectul juridic: este vorba de hotărârea la care face referire art. 29 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, și care marchează momentul imposibilității instrumentării de acte juridice, sub sancțiunea nulității absolute.
Există însă o posibilă capcană: pentru unele proiecte de expropriere, în vederea optimizării procedurilor administrative și al reducerii timpului parcurgerii acestor etape, prin aceeași hotărâre, se aprobă: indicatorii tehnico-economici ai lucrărilor necesare realizării obiectivului, amplasamentul lucrărilor conform studiului de fezabilitate, sursa de finanțare pentru realizarea obiectivului, declanșarea procedurii de expropriere a tuturor imobilelor proprietate privată care constituie coridorul de expropriere, întocmirea listei proprietarilor și a altor titulari de drepturi reale, pe baza evidențelor ANCPI sau ale unităților administrativ-teritoriale, stabilirea sumelor individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator (cuantumul despăgubirilor), termenul limită în care aceste sume vor fi virate într-un cont deschis pe numele expropriatului, precum și actualizarea documentațiilor cadastrale de dezmembrare ce trebuie efectuate de către expropriator pe baza proiectului tehnic;
-
Efectul juridic: se aplică interdicția de a instrumenta acte juridice, acestea fiind lovite de nulitate absolută, conform prevederilor art. 29 din Legea nr. 255/2010, chiar de la emiterea hotărârii prevăzute de art. 5 din Legea nr. 255/2010;
O altă problematică ridicată în rândul notarilor publici din cuprinsul textului de lege prevăzut de art. 29 din Legea nr. 255/2010 este cu privire la categoria de acte juridice la care se face referire, întrucât textul nu face distincție și nici nu califică categoriile de acte juridice care încheiate, atrag sancțiunea nulității absolute.
Deși în practica notarială cele mai frecvente acte juridice intrumentate sunt cele de dispoziție, cu efect translativ (contract de vânzare, contract de donație, contract de schimb, dare în plată etc), opinia majorității notarilor publici, a practicii judiciare, precum și a registratorilor de carte funciară, tinde să interpreteze noțiunea de act juridic la care face referire art. 29 din Legea nr. 255/2010 în sens larg, incluzând astfel toate categoriile de acte juridice.
Așadar, în funcție de efectele produse, se consideră că sunt lovite de nulitate absolută, atât actele juridice având efect translativ, cât și cele având efect constitutiv, iar în funcție de importanța acestora în raport cu bunul, atât actele juridice de dispoziție, cât și cele de administrare, și uneori chiar și cele de conservare.
Prin urmare, după data afișării hotărârii privind cuantumul despăgubirii prevăzută de art. 29 din Legea nr. 255/2010, sunt lovite de nulitate absolută actele juridice încheiate precum: contractul de vânzare, contractul de donație, contractul de schimb, contractul de dare în plată, convenția de partaj, contractul de ipotecă, constituirea superficiei, constituirea unui drept de uz, constituirea uzufructului, renunțarea la dreptul de proprietate, constituirea unui drept de servitute de trecere etc. În ceea ce privește actele juridice cu efect pur declarativ, uneori, în practică, sunt admise cererile de notare în cartea funciară a actelor care nu implică nicio modificare juridică a dreptului de proprietate.
Ce efect juridic are notarea în Cartea funciară a unui imobil a suprapunerii parțiale cu un coridor de expropriere? Se mai pot încheia acte juridice cu privire la suprafața rămasă neexpropriată, în lipsa unei documentații cadastrale de dezmembrare?
Notarea în Cartea funciară are un rol informativ și totodată preventiv, atrângând atenția asupra situației juridice speciale a acelui imobil, însă nu se poate afirma faptul că această notare produce în sine un efect direct de interdicție (cu alte cuvinte, nu poate bloca circuitul juridic al întregului imobil, doar semnalează existența declanșării unei proceduri de expropriere).
La o primă vedere am fi tentați să considerăm (având și argumente juridice solide), că actele juridice privind partea neafectată de expropriere pot fi încheiate în mod valabil, întrucât actele juridice prevăzute de art. 29 din Legea nr. 255/2010 se raportează strict la partea din imobil ce se suprapune culoarului de expropriere.
În practică, notarii publici s-au lovit de numeroase respingeri din partea registratorilor de carte funciară a actelor instrumentate având ca obiect suprafața din imobil rămasă neexpropriată, motivate prin prisma prevederilor art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Faptul că nu este întocmită la momentul instrumentării actului juridic o documentație cadastrală de dezmembrare de către expropriator, așa cum prevede legea, prezintă un punct de mare vulnerabilitate pentru notarul public instrumentator, dar și pentru proprietar, deoarece în lipsa acestei documentații, există riscul ca actul juridic să afecteze indirect partea expropriată, blocată deja din perspectiva încheierii unui act juridic.
În concluzie, toate aspectele prezentate mai sus sunt întrebări frecvente, frământări reale întâlnite sau auzite în practica notarială, și, deși la acest moment nu se conturează un răspuns universal valabil, soluțiile apar pe baza experiențelor și a studiului fiecăruia dintre notarii publici din toată țara. Fără îndoială, soluția pe care o prezentăm clientului ce ne-a solicitat instrumentarea actului trebuie să fie corectă din punct de vedere juridic, precum și cât mai eficientă și cât mai rapidă din punct de vedere procedural pentru acesta.
Bibliografie:
1. Art. 44 alin. (3) din Constituția României
2. Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, cu modificările și completările ulterioare;
3. Normele metodologice de aplicare a Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 53/2011
4. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată, cu modificările ulterioare
5. Art. 562 alin. (3) Cod civil
6. Minuta ședintei reprezentanților UNNPR și ai ANCPI din data de 12.05.2025, punctele 1), 2) și 3)
7. Minuta nr. 1 a ședintei reprezentanților UNNPR și ai ANCPI din data de 31.03.2025, punctul 6)
8. Minuta ședintei reprezentanților UNNPR și ai ANCPI din data de 12.05.2025, punctul 5)
Comments are closed.