Rezerva proprietății, între teoria seducătoare și problemele de aplicare practică
Decembrie 2021

Chiar dacă nu reprezintă o noutate în peisajul reglementării civile, așa cum vom arăta pe scurt în partea dedicată evoluției istorice a instituției, legiferarea expresă a rezervei proprietății, prin art. 1684 și art. 1755-1757, a generat o practică însemnată în ultimii 10 ani. O întâlnim în multe dintre contractele în care plata prețului nu se realizează la momentul încheierii contractului, aceasta fiind soluția care pare că îl protejează cel mai bine pe vânzător de pericolul de a nu-și încasa prețul. Rezerva proprietății nu îl scutește pe vânzător de acțiunea pentru rezoluțiunea contractului sau executarea silită a obligației însă îi oferă avantajul că nu pierde nicio clipă dreptul de proprietate din patrimoniul său.

Cu toate avantajele ei, rezerva proprietății poate ridica serioase probleme practice pe care vom încerca să le amintim în continuare. Natura sa juridică, momentul și modul în care se transferă dreptul de proprietate, formalitățile necesare încheierii contractului și cele pentru transferul proprietății, insolvabilitatea sau decesul uneia dintre părți, toate acestea și multe altele nasc nu doar extrem de interesante dezbateri teoretice dar și multe probleme în practica încheierii contractelor. Și cum nu a trecut încă suficient timp pentru a genera și o jurisprudență semnificativă, multe dintre frământările practicienilor implicați în redactarea și autentificarea contractelor nu au încă o soluție judecătorească dată să confirme sau să infirme practicile din acest domeniu.

Acest articol își propune numai să adune problemele identificate, până în prezent, în încheierea contractelor cu rezerva proprietății, semnalând și câteva dintre pericolele care, în opinia noastră, derivă din folosirea acestei forme de garanție a vânzătorului.

• Scurt istoric al instituției

Articolul 971 din vechiul Cod civil din materia obligațiilor dar și art. 1295 din partea dedicată vânzării, consfințeau caracterul consensual al contractului de vânzare, transferul proprietății operând ca efect al convenției părților. Acest transfer nu era condiționat de plata prețului. Transferul proprietății putea fi amânat pentru o dată ulterioară încheierii contractelor, însă această posibilitate era privită în principal în legătură cu contractele având ca obiect bunuri de gen.

În lipsa unei limitări legale, rezerva proprietății ca formă de garantare a încasării prețului, a fost inițial respinsă apoi considerată posibilă, doctrina și jurisprudența susținând admisibilitatea unei asemenea soluții: ”Dacă vânzătorul prin contract și-a rezervat lui proprietatea obiectelor vândute până la integrala plată a prețului, iar până atunci cumpărătorul va avea numai uzul acelor mobile posedându-le cu titlu precar, legea neopunându-se, vânzătorul este în tot dreptul de a stipula expres, că proprietatea mobilelor să fie transmisă numai când cumpărătorul își va îndeplini obligațiunea plătind întregul preț”¹. Evident această soluție nu era aplicabilă doar bunurilor mobile ci și celor imobile. Sau, așa cum doctrina ulterioară confirma ”Asemenea clauze pot fi prevăzute în contract, întrucât regula stabilită în art. 1295 C.Civ. potrivit căreia transferul proprietății are loc îndată ce părțile s-au învoit, nu este de ordine publică”².

Soluția autohtonă avea desigur corespondent în cea franceză, bazându-se pe reglementări similare, textul art. 1138 din Codul civil francez, în forma în vigoare la acea dată³ fiind apropiat celui din vechiul Cod civil român. Doctrina și jurisprudența franceză admiteau, la rândul lor, această soluție deși, inițial, se considera a fi mai puțin obișnuită o astfel de practică ”dacă voim, fără nicio îndoială putem decide că proprietatea lucrului vândut nu va trece la cumpărător decât în clipa predării sau la orice altă dată posterioară încheierii contractului. Diferite interese practice pot explica o clauză de această natură, deși în fapt ea este destul de insolită”⁴.

Doctrina și jurisprudența franceză, ca și cea națională, admiteau așadar această posibilitate a rezervării proprietății, bazându-se pe teoria generală potrivit căreia ”ceea ce voința prezumată a părților realizează, voința exprimată în sens contrariu poate în adevăr să o excludă”⁵.

Cu toate acestea, în lipsa unei reglementări exprese, practica era destul de rezervată în a folosi această formă de garanție pentru vânzătorul care nu și-a încasat prețul. Această practică s-a schimbat radical odată cu intrarea în vigoare a actualului Cod civil.

• Reglementarea actuală

Prin Codul civil din 2011 rezervei proprietății i-au fost dedicate câteva texte speciale: art. 1684 purtând denumirea marginală ”Rezerva proprietății”, art. 1755-1757 dedicate contractului de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății, o aplicație specială a regulii de la 1684 și art. 2347 dedicat operațiunilor asimilate (ipotecii).

Primul articol dintre cele amintite îl în capitolul dedicat transmiterii proprietăţii sau a dreptului vândut, ca parte a obligațiilor vânzătorului în cadrul contractului de vânzare. Pornind de la articolul 1674 care stabilește regula potrivit cărei ”proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă”, art. 1684 recunoaște ca valabilă clauza prin care proprietatea nu va fi transmisă (fiind rezervată de vânzător) până la plata prețului.

Părțile pot deroga așadar, prin propria voință, de la regula potrivit căreia proprietatea se strămută de drept cumpărătorului la data semnării contractului. Rezerva proprietății trebuie să fie însă expres prevăzută în cuprinsul contractului, intenția părților de a deroga de la regula instituită prin art. 1674 Cod civil neputând fi considerată subînțeleasă în cazul în care plata prețului se face la o dată ulterioară încheierii contractului. Încercând să înlăture orice interpretare contrară, dreptul francez prin art. 2368 Cod civil impune obligatoriu forma scrisă a unei astfel de convenții.

Articolele 1755-1757 sunt dedicate unei variante de contract de vânzare în care plata prețului se face în rate în cuprinsul cărora, așa cum vom vedea în continuare, legiuitorul stabilește mai multe reguli speciale.

Reglementarea distinctă în cuprinsul acestor articole a unei variante de contract fără a le corela cu regula generală a fost, pe bună dreptate, criticată de doctrină⁶. Într-adevăr, în forma actuală, este greu de stabilit dacă, spre exemplu, pentru un contract cu plata prețului în două rate (dintre care una chiar la data încheierii acestuia) se poate face aplicabilitatea dispozițiilor reglementării speciale. Importanța unei asemenea încadrări rezidă din faptul că, pentru ipoteza avută în vedere de art. 1755-1757, legiuitorul a ales să reglementeze în mod expres anumite efecte ale contractului așa cum sunt riscul bunului sau rezoluțiunea contractului.

De aceea, în cazul unui contract cu plata prețului în două/trei etape (cu sau fără a folosi termenul de rate) și rezerva proprietății, notarul public trebuie să acorde atenție modului în care sunt reglementate problema suportării riscului bunului dar și rezoluțiunea contractului, fiind discutabilă încadrarea acestuia în categoria specială de contract de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății. Lipsa reglementării exprese sau, eventual, a trimiterii la textele ce reglementează varianta de contract, ar duce la aplicarea regulilor generale.

În fine, ultimul articol dedicat rezervei proprietății este art. 2347 care asimilează ipotecilor clauzele de rezervă a proprietății, pactele de răscumpărare și cesiunile de creanță încheiate în scop de garanție. Și acest articol a generat numeroase discuții legate de limitele asimilării, deopotrivă semnificative pentru practica încheierii contractelor.

• Discuții pe marginea naturii juridice a rezervei proprietății

Reglementarea expresă a rezervei proprietății nu a pus capăt disputelor doctrinare cu privire la natura juridică a acesteia. Aceste dezbateri sunt importante nu numai pentru frumusețea argumentelor aduse ci și pentru că, în practică, îmbrățișarea uneia dintre soluțiile susținute va influența semnificativ modul în care este construit dar și cum va fi interpretat contractul încheiat cu această clauză.

Sub imperiul vechii reglementări, rezerva proprietății a fost privită adesea ca o condiție suspensivă de către doctrină ”Acest act constituie un act de vânzare supus unei condiții suspensive: aceea a plății ultimei rate din preț”⁷ dar și de jurisprudență ”clauza (…) este o veritabilă condiție suspensivă, întrucât amână transferul proprietății până la realizarea evenimentului, respectiv plata prețului”⁸. Cu toate acestea, au existat și voci care considerau rezerva proprietății până la plata prețului ca fiind o vânzare supusă unui termen suspensiv ”astfel se întâmplă dacă părțile au amânat transferul proprietății până la împlinirea unui termen suspensiv (de exemplu, până la termenul predării lucrului vândut ori a plății prețului)”⁹. Și în doctrina actuală vom regăsi argumente în susținerea fiecăreia dintre cele două opinii, fiind lansate și alte teorii la care nu ne vom opri, acestea fiind susținute doar în opinii rămase izolate.

Susținătorii ideii de contract afectat de un termen suspensiv consideră că plata prețului nu poate fi considerată un eveniment viitor și nesigur, întrucât ”ea face obiectul uneia dintre obligațiile esențiale care decurg din contract, și anume obligația caracteristică a cumpărătorului”¹⁰. Prin încheierea contractului de vânzare, părțile înțeleg că plata prețului este doar amânată și nu pusă în discuție căci ”prin încheierea contractului, părțile resping categoric eventualitatea neplății prețului.”¹¹

Alături de argumentele semnificative aduse de autorii citați, interpretarea contractului cu rezerva proprietății ca fiind supus unui termen suspensiv este susținută și de formalitățile de publicitate imobiliară impuse în acest caz de Codul civil prin art. 902 alin. 2 care stabilește că ”În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară: vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate”. În ce privește drepturile reale afectate de o condiție suspensivă, acestea sunt supuse înscrierii provizorii (art. 882 Cod civil), soluție pe care legiuitorul nu a preluat-o și pentru vânzarea cu rezerva proprietății.

Spre deosebire de reglementarea din dreptul nostru, textul actual din Codul civil francez (art. 2367) prevede în mod expres că rezerva proprietății cu titlu de garanție suspendă efectul translativ al contractului până la plata integrală a prețului.

• Actul de transfer al proprietății

Calificarea contractului de vânzare cu rezerva proprietății ca un contract afectat de un termen suspensiv conduce la concluzia că acesta este un contract perfect valabil între părți, executarea unor obligații fiind amânată până la momentul plății, căci ”de esența termenului este că actul afectat de această modalitate există, după cum există și efectele sale. Ceea ce afectează efectiv termenul este exercițiul drepturilor care se găsesc în conținutul efectelor contractului afectat de modalitate. Astfel, o obligație există și înainte de scadență, dar ea nu va putea fi prezentată spre executare, decât după o anumită dată (scadența). În aceasta constă și deosebirea esențială între termen și condiție, aceasta din urmă afectând însăși existența obligației, iar nu numai executarea ei”¹².

Susținând această calificare, în literatura de specialitate s-a subliniat că, ”în lipsa unei alte prestații care să semnifice transferul proprietății, acesta va opera chiar prin plata integrală a prețului.”¹³

În doctrină s-a afirmat că, în acest caz, plata prețului ”are multiple semnificații: este executarea de către cumpărător a unei obligații, este împlinirea unui termen pentru obligația vânzătorului de a transfera proprietatea, iar dacă alte prestații nu mai sunt necesare, semnifică și executarea acestei obligații de către vânzător”¹⁴. Această concluzie poate conduce la ideea că, un simplu extras din contul vânzătorului care confirmă, în condițiile impuse de art. 1504 Cod civil, că suma de bani reprezentând prețul a creditat contul vânzătorului este suficient pentru a considera că transferul proprietății a operat.

Totuși, potrivit art. 1244 Cod civil ”În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”. Așadar, convenția ce strămută dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător trebuie să fie încheiată în formă autentică și cum contractul de vânzare încheiat cu rezerva proprietății nu face acest lucru (nu strămută proprietatea), plata prețului nu ar putea fi considerată suficientă în lumina acestui text de lege. Nici în ce privește declarația vânzătorului că a încasat prețul, chiar dacă îmbracă forma autentică, credem că nu sunt îndeplinite condițiile impuse de art. 1244, aceasta având natura unui act unilateral.

Considerăm așadar că pentru transferul proprietății este necesară încheierea unei convenții, în formă autentică, în baza căreia va fi transferată proprietatea. De aceea, soluția aleasă de Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte f potrivit căruia intabularea dreptului de proprietate, în acest caz, se poate face în baza ”declaraţiei autentice a vânzătorului, prin care acesta confirmă stingerea obligaţiei de plată a preţului”¹⁵, este criticabilă. Dacă argumentul acestei soluții a fost acela că dovada plății este suficientă pentru a opera transferul proprietății, documentul bancar ce îndeplinește condițiile impuse prin art. 1504 ar trebui să fie în egală măsură suficient pentru cumpărătorul care solicită intabularea în cartea funciară a dreptului său de proprietate.

• Verificarea sarcinilor fiscale

Verificarea sarcinilor fiscale reprezintă o condiție esențială pentru încheierea contractului de vânzare, lipsa certificatului de atestare fiscală din care rezultă că proprietarul nu are debite, atrăgând nulitatea absolută a contractului de vânzare. Problema practică ce se ridică în cazul vânzării cu rezerva proprietății este aceea dacă obținerea certificatului de atestare fiscală este o condiție pentru încheierea contractului sau pentru transferul proprietății care are loc la o dată ulterioară.

Potrivit art. 455 și 463 din Codul fiscal, impozitul pe teren și, respectiv, pe clădiri este datorat de titularul dreptului de proprietate. Potrivit art. 159 (5) din Codul de procedură fiscală, ”Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2).” Potrivit art. 159 (6) din Codul fiscal ”Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept.”

Putem observa că legiuitorul fiscal vorbește despre momentul înstrăinării și nu de momentul încheierii contractului lăsând deschisă problema ipotezei în care cele două momente nu coincid.

Din coroborarea celor două texte de lege ar rezulta că, până la momentul transferului proprietății, obligațiile fiscale, fiind legate de dreptul de proprietate, rămân în sarcina vânzătorului, acesta fiind obligat a face dovada plății sarcinilor fiscale la data transferului dreptului de proprietate și nu la cel al încheierii contractului cu atât mai mult cu cât, între cele două momente, vânzătorul ar putea aduna și alte obligații fiscale.

Așadar, dacă vom considera că actul de înstrăinare este cel prin care se transferă dreptul de proprietate atunci înseamnă că certificatul de atestare fiscală va fi necesar doar pentru acel moment, contractul putând fi încheiat fără prezentarea acestui document. Pe de altă parte, așa cum arătam mai sus, doctrina susține că, în cazul vânzării cu rezerva proprietății, transferul proprietății ”are loc în mod direct ca urmare a plății prețului”¹⁶. Așadar, pentru a opera transferul proprietății ar fi necesară doar o acțiune din partea cumpărătorului, aceea de plată a prețului. În lipsa unor obligații suplimentare, stabilite convențional, vânzătorul nu mai trebuie să facă nimic pentru ca transferul proprietății să aibă loc. Însă plata impozitelor și obținerea certificatului de atestare fiscală sunt în sarcina vânzătorului. Aceasta înseamnă că, în lipsa certificatului de atestare fiscală sau a plății integrale a sarcinilor fiscale, chiar dacă cumpărătorul și-a îndeplinit obligația de plată, transferul proprietății nu ar putea avea loc. Și, când, între momentul semnării contractului și cel al transferului proprietății avem un interval mai lung de timp (uneori chiar de un an fiscal diferit), sarcina fiscală poate deveni un obstacol în transferul proprietății.

În practică, dintr-o prudență ce îi caracterizează, notarii publici solicită certificate de atestare fiscală atât la momentul încheierii contractului cât și la momentul transferului proprietății, aceasta fiind soluția cea mai sigură pentru seuritatea contractului în două acte. Pentru a se asigura că și actul final de transfer va putea fi autentificat, cu ocazia încheierii contractului, vânzătorul poate mandata cumpărătorul sau notarul public pentru obținerea certificatului de atestare fiscală în vederea transferului proprietății în acest fel cumpărătorul fiind protejat dacă nu de reaua credință, cel puțin de pasivitatea vânzătorului.

• Rezerva proprietății și alte formalități prealabile vânzării

Rezerva proprietății ridică probleme suplimentare în cazul în care imobilul are destinația de teren agricol situat în extravilan sau atunci când pentru înstrăinarea dreptului de proprietate este necesară parcurgerea unor formalități prealabile așa cum este în cazul imobilelor incluse în categoria monumentelor istorice. Ca și în cazul formalităților legate de îndeplinirea sarcinilor fiscale și obținerea dovezilor necesare în acest sens, în cele două ipoteze expuse se pune problema momentului în care vor fi îndeplinite formalitățile prealabile vânzării.

Potrivit dispozițiilor Legii nr. 17/2014¹⁷, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor speciale stabilite prin aceasta. Asemenea, proprietarii care intenționează să vândă monumente istorice, o pot face numai cu respectarea dreptului de preempțiune reglementat de Legea nr. 422/2001¹⁸. Având în vedere că vânzarea este condiționată de neexercitarea dreptului de preempțiune a peremptoriilor, s-ar pune problema momentului în care dovada neexercitării acestui drept este necesar a fi făcută: la data semnării contractului de vânzare sau la data transferului dreptului de proprietate.

În sprijinul ideii că aceste formalități vor fi efectuate la momentul transferului dreptului de proprietate ar putea sta ideea că intenția legiuitorului a fost să reglementeze drepturi prioritare la cumpărare în favoarea unor terți care pot fi efectiv valorificate doar atunci când dreptul de proprietate iese din patrimoniul vânzătorului. Așadar exercitarea dreptului preemptorului ar trebui să fie legată temporal de momentul transferului de proprietate și nu neapărat cu cel al încheierii contractului.

Dacă acceptăm însă interpretarea potrivit căreia contractul cu rezerva proprietății este un contract afectat de un termen suspensiv, acesta fiind perfect valabil de la data încheierii sale, fiind amânată exclusiv executarea sa, atunci încheierea contractului nu poate fi făcută altfel decât cu îndeplinirea tuturor condițiilor sale de valabilitate. Această interpretare este susținută și de următoarele argumente:

• Un prim argument este acela că transferul proprietății va opera la data plății prețului, prin simpla îndeplinire a acestei obligații a cumpărătorului, chiar dacă în acest scop va fi încheiată o convenție/un act adițional între părți sau o simplă declarație a vânzătorului. Or, în cazul în care o serie de alte condiții s-ar mai impune ar fi îndeplinite, simpla plata a prețului nu va putea conduce la transferul proprietății, nefiind singura condiție rămasă de îndeplinit;

• Un al doilea argument este acela că, în cazul neplății prețului, vânzătorul poate opta pentru rezoluțiunea contractului, așa cum rezultă și din art. 1757 Cod civil or acest remediu este specific contractelor valabil încheiate, cu respectarea tuturor condițiilor de fond și formă;

• Nu în ultimul rând considerăm că trebuie reținut că intenția legiuitorul a fost aceea de a reglementa rezerva proprietății ca formă de garanție a vânzătorului într-un contract de vânzare în care singura obligație neexecutată este aceea a plății prețului, garantată prin rezerva proprietății;

• Dacă dreptul preemptorului ar urma a fi satisfăcut la data transferului proprietății, acesta nu ar putea încheie un contract cu vânzătorul al cărui drept de proprietate este golit de dispoziția juridică. Așadar, pentru valorificarea dreptului preemptorului ar fi necesară, mai întâi, încetarea contractului încheiat cu nerespectarea acestui drept.

Pornind tocmai de la acest ultim argument, ținând seama că rezerva proprietății este, în fond, o formă de garanție a vânzătorului, aceasta ar trebui adusă la cunoștință încă de la început beneficiarilor dreptului de preempțiune. În acest fel, preemptorul va putea opta fie pentru plata prețului la data încheierii contractului, caz în care nu va mai fi necesară rezerva proprietății fie va avea opțiunea oricărui alt cumpărător, liber ales de vânzător, de a face plata la o dată ulterioară, caz în care însă vânzătorul își va rezerva proprietatea până la acea dată. Numai în acest fel încheierea contractului cu rezerva proprietății cu orice terț nu va risca a fi interpretată ca o vânzare în condiții mai avantajoase.

Acestea nu sunt singurele formalități prealabile sau concomitente încheierii contractului a căror îndeplinire este pusă în discuție având în vedere că transferul proprietății are loc ulterior autentificării contractului. Ridică probleme și plata impozitului pe transferul dreptului de proprietate, reglementat de art. 111 din Codul fiscal. Se poate aprecia că plata acestor sume ar fi mai degrabă atașate momentului transferului proprietății și nu încheierii actului așa încât ele ar putea să fie percepute la data autentificării actului de transfer al proprietății. Pornind însă de la modul de redactare a articolului 111 (6) din Codul fiscal, care prevede că ”Impozitul prevăzut la alin. (1) şi (3) se calculează şi se încasează de notarul public înainte de autentificarea actului”, în Culegerea de practică notarială vol II¹⁹ au fost propuse două moduri de rezolvare a problemei. O primă soluție propusă este aceea de a încasa impozitul în contul special deschis potrivit art. 228 alin. 9 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995²⁰ din care, la data transferului proprietății, suma poate fi virată către stat sau, în cazul rezoluțiunii contractului, va putea fi restituită către vânzător. O a doua soluție ar fi aceea de a vira suma către stat, vânzătorul având posibilitatea de a solicita restituirea ei în caz de rezoluțiune.

• Rezerva proprietății și publicitatea imobiliară

Ținând seama de argumentele expuse anterior, considerăm criticabilă condiția impusă de Regulamentul din 2014 de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară prin art. 187 alin. 1, de a se solicita extras de carte funciară de informare și nu de autentificare, în vederea autentificării contractului de vânzare cumpărare cu rezerva proprietăţii. Alin. 3 al aceluiași articol impune obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare doar pentru momentul declarației de încasare a prețului de către vânzător.

În vederea asigurării priorității înscrierii contractului de vânzare cu rezerva proprietății (chiar sub forma unei notări), considerăm că este preferabilă obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare și la momentul încheierii contractului. Altfel, respectând principiul priorităţii, notarea contractului nu va putea fi asigurată chiar dacă, așa cum susține doctrina, contractul de vânzare este un contract perfect valabil între părțile contractante iar rezerva este o simplă garanție a vânzătorului.

• Rezerva proprietății o simplă formă de garanție a vânzătorului?

Cel de-al doilea alineat al art. 2347 asimilează clauza de rezervă a proprietăţii ipotecii, contractul încheiat în aceste condiții fiind, potrivit primului alineat al aceluiași articol, un contract ce are ca efect conservarea unui drept asupra unui bun pentru a asigura executarea unei obligații.

Din lecturarea textului articolului enunțat, nu este foarte clară limita de asimilare a rezervei proprietății cu ipoteca obișnuită, deși alineatul 3 al aceluiași articol pare a avea acest scop, arătând că numai dispozițiile din capitolul dedicat ipotecilor ce stabilesc ordinea de preferinţă şi executarea ipotecilor se aplică în mod corespunzător contractelor prin care se rezervă proprietatea.

Așa cum s-a subliniat și în doctrină, ”ezitarea de a asimila total asemenea operaţiuni cu o ipotecă derivă din dificultatea de a pune semnul egalităţii între un proprietar şi un simplu creditor”²¹. Într-adevăr, spre deosebire de creditor care nu are decât o garanție pentru creanța sa, vânzătorul care și-a rezervat proprietate deține, în patrimoniul său dreptul de proprietate, cu limitele impuse de obligația de a transfera proprietatea la momentul încasării prețului.

În ce privește trimiterea legiuitorului la ordinea de preferință și asimilarea celor două forme de garanție, considerăm că acesta a avut în vedere în special ipoteza concursului cauzelor de preferință în care este esențială asimilarea celor două. În privința executării, asimilarea naște dreptul vânzătorului care nu și-a încasat prețul de a urmări bunul afectat garantării acestei obligații, potrivit dispozițiilor capitolului IV din titlul XI din Codul civil dedicat privilegiilor și garanțiilor reale.

Având în vedere limitarea asimilării cu ipotecile, nu vor fi aplicabile situației vânzătorului ce și-a rezervat proprietatea, alte dispoziții legale ce reglementează ipoteca, o bună parte a acestora fiind de altfel incompatibile cu forma de contract din care s-a născut rezerva (amintim, în acest sens, cu titlu de exemplu, art. 2373 și 2376 Cod civil care conturează drepturile constituitorului).

• Dreptul de proprietate rezervat de vânzător

Așa cum arătam anterior, deși rezerva proprietății este asimilată ipotecii prin art. 2347 Cod civil, dreptul deținut de vânzătorul ce și-a rezervat proprietatea nu poate fi asimilat pe deplin celui deținut de un creditor. Cu toate acestea, este vânzătorul, titularul unui drept deplin de proprietate până la data încasării prețului ? cu siguranță, nu !

Deși dreptul de proprietate nu a ieșit încă din patrimoniul său, exercitarea acestui drept va fi făcută astfel încât, la data plății, acesta să poată trece deplin și neafectat în patrimoniul cumpărătorului. Având în vedere obligația de a transfera dreptul de proprietate, contractul de vânzare cu rezerva proprietății face parte din categoria contractelor în care este subînțeleasă o clauză de inalienabilitate, potrivit art. 627 al. 4 ”Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă”.

Aceasta înseamnă că, din cele trei atribute ale dreptului de proprietate, vânzătorul nu va deține dreptul de dispoziție juridică asupra bunului, având doar usus și fructus, în măsura în care, prin convenția părților, nu s-a stabilit altfel.

Chiar și aceste atribute vor putea fi însă valorificate numai într-o manieră în care obligația de a transmite dreptul de proprietate la data prețului va putea fi îndeplinită fără rezerve căci, așa cum s-a susținut și în literatura de specialitate²², existența unei inalienabilități determinate de obligația de a transmite în viitor proprietatea impune vânzătorului o conduită generală de natură a nu leza drepturile cumpărătorului, ceea ce înseamnă că acesta va trebui să se abțină chiar și de la încheierea unor acte de administrare a bunului care ar putea leza, în vreun fel, interesele beneficiarului, autorul incluzând în această categorie locațiunile încheiate pe o durată de timp mai mare de trei ani²³. Argumentul adus de autor este extrem de pertinent, acesta pornind de la faptul că, cel puţin în materia coproprietății (art. 641 alin. 4 Cod civil), ”actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani” sunt asimilate actelor juridice de dispoziție. Chiar dacă sunt reglementate într-o materie specială (coproprietatea), modul în care sunt privite (asimilarea lor cu actele de dispoziție) reflectă viziunea legiuitorului cu privire la acestea, viziune ce trebuie respectată chiar și atunci când nu sunt prevăzute în mod expres.

Dacă doctrina pune în discuție valabilitatea unor acte de administrare ce tind la scăderea valorii bunului sau îi afectează substanța într-o modalitate în care acesta nu mai rămâne bunul cumpărat, cu atât mai mult vor fi excluse actele prin care sunt constituite dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Așadar, chiar dacă este încă proprietar, până la încasarea prețului proprietarul nu va putea încheia acte prin care să constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

În ce privește dreptul de a greva bunul ce face obiectul unui contract de vânzare cu rezerva proprietății, acesta este la rândul său limitat, inalienabilitatea determinând și o insesizabilitate, art. 2329 din Codul civil stabilind în mod clar că sunt insesizabile toate ”bunurile care sunt, potrivit legii, inalienabile”.

O temă ce naște discuții este și aceea a posibilității înscrierii unor măsuri asiguratorii asupra unor bunuri pentru care a fost notată anterior existența unui contract de vânzare cu rezerva proprietății. Deși principiul priorității înscrierilor în cartea funciară este clar consacrat de actualul Cod civil, în practica judiciară s-a considerat că acestea ar putea fi înscrise. Astfel, într-o decizie de speță, s-a stabilit că înscrierea unui proces verbal de sechestru poate fi făcută asupra unui bun chiar dacă este afectat de o clauză de inalienabilitate, atâta vreme cât bunul se află încă în patrimoniul debitorului.²⁴ Soluția nu a fost menținută în calea de atac, în opinia instanței superioare o asemenea măsură asiguratorie putând fi înscrisă în cartea funciară numai ca ipotecă asupra unui bun viitor, întemeindu-se pe dispozițiile art. 2351 alin. 2 ²⁵ din Codul civil.

Așadar, chiar dacă dreptul de proprietate este încă în patrimoniul vânzătorului, acest drept este supus unei limitări absolute a dreptului de dispoziție care este anihilat complet. În același timp, sub rezerva îndeplinirii formalităților de publicitate, considerăm că nu se va putea dispune de bun nici împotriva voinței proprietarului, pe calea executării silite, chiar dacă dreptul de proprietate a fost rezervat.

Așadar, până la momentul încasării prețului, vânzătorul deține dreptul de proprietate și o creanță împotriva cumpărătorului. Și, dacă dreptul de proprietate nu poate fi înstrăinat datorită inalienabilității, se pune problema transferabilității creanței sale împotriva cumpărătorului. Din analiza textelor ce reglementează cesiunea de creanță, nu rezultă că o astfel de creanță ar fi și ea, inalienabilă ceea ce însemnă că ea poate fi transferată cu titlu oneros sau gratuit.

Cesiunea de creanță transferă cesionarului toate drepturile pe care le are cedentul în legătură cu creanța dar și drepturile de garanție (art. 1568 Cod civil). Pornind de la textul art. 2347 care asimilează rezerva proprietății ipotecii, în literatura de specialitate s-a considerat că cesiunea creanței de către vânzător va atrage cu sine și transferul garanției²⁶. În opinia aceluiași autor și în cazul subrogației, dacă un terț achită vânzătorului prețul, acesta se va subrogă în drepturile vânzătorului rezervatar.²⁷ În acest caz însă garanția este chiar proprietatea rezervată care este însă afectată de o inalienabilitate prevăzută expres de art. 627 alin. 4 care ar împiedica un astfel de transfer, ceea ce face dificil de imaginat aplicabilitatea practică a acestora.

În același cadru a fost analizată și ipoteza plății prețului de către o altă persoană decât cea a cumpărătorului. Pornind și de la jurisprudența franceză, unde, așa cum s-a arătat, Curtea de Casație a pus capăt controverselor stabilind ”caracterul accesoriu al proprietății cu creanța la preț” impunând ca, într-o astfel de ipoteză, proprietatea să fie transferată terțului plătitor²⁸, doctrina autohtonă consideră că soluția este aplicabilă și în dreptul românesc în condiţiile subrogației legale reglementate de art. 1596 Cod civil²⁹.

• Riscul pieirii bunului

O problemă extrem de importantă într-o asemenea construcție juridică este aceea a riscului pieirii bunului care poate să intervină chiar dacă cele două momente (al încheierii contractului și al transferului proprietății) sunt extrem de apropiate. Potrivit dispozițiilor art. 558 ”proprietarul suportă riscul pieirii bunului, dacă acesta n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel”. Anticipând o astfel de problemă, în varietatea de vânzare reglementată de art. 1755 și următoarele din Codul civil, (cazul vânzării cu plata prețului în rate și rezerva proprietății) legiuitorul a prevăzut în mod expres că ”riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la data predării” (art. 1755), respectându-se principiul consacrat de legiuitor în art. 1274³⁰ respectiv acela că, în contractul translativ de proprietate, riscul este legat de momentul predării bunului.

Așadar, în procesul de construire a unui contract de vânzare cumpărare cu rezerva proprietății (în care nu sunt aplicabile dispozițiile speciale de la art. 1755 și următoarele) este foarte important ca părțile să stabilească în mod expres momentul predării bunului și, corespunzător, cine suportă riscul pieirii bunului.

• Decesul vânzătorului sau al cumpărătorului

O altă problemă pe care o poate ridica rezerva proprietății este cea determinată de moartea vânzătorului ce și-a rezervat proprietatea. Într-un asemenea caz, proprietatea rezervată în scop de garanție dar și creanța împotriva cumpărătorului vor trece în patrimoniul moștenitorilor. Din punct de vedere practic, plata nu mai poate fi făcută vânzătorului, așa cum au stabilit părțile în contractul de vânzare, fiind necesară dezbaterea moștenirii pentru a se stabili cotele dobândite de fiecare dintre moștenitori. Așa cum s-a arătat și într-o opinie de speță³¹, ”certificatul de calitate de moștenitor și declarația întemeiată pe acesta, prin care se confirmă primirea integrală a prețului și acordul de transmitere a proprietății, nu îndeplinesc condițiile necesare pentru intabularea dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului, întrucât transferul dreptului de proprietate, în condițiile date, nu operează din patrimoniul lui de cuius, ci din cel al moștenitorilor acestuia”.

Tot asemenea se va proceda și în cazul morții cumpărătorului, moștenitorii fiind ținuți de obligația de plată a prețului, în vederea dobândirii dreptului de proprietate în baza contractului cu rezerva proprietății încheiat de autorul lor.

• Rezerva proprietății și insolvența reglementată prin Legea 84/2014³²

În ce privește cumpărătorul profesionist³³, a cărui insolvență este reglementată de dispozițiile Legii nr. 85/2014, se impune să amintim tratamentul diferit stabilit de legiuitor. În acest caz, ”Bunul cu privire la care vânzătorul a reţinut titlul de proprietate intră în averea debitorului, iar vânzătorul beneficiază de o cauză de preferinţă, potrivit art. 2.347 din Codul civil.”. Textul a fost aspru criticat de doctrină, apreciindu-se că, în acest caz asistăm la o ”transformare, o degradare a dreptului său (n.n. al vânzătorului) de proprietate. Dintr-un drept real absolut se transformă într-un drept real accesoriu, firav, deseori golit de substanță prin efectul conjuncturilor”³⁴

Dincolo de discuțiile pe marginea textului amintit, din perspectiva practicii încheierii contractelor, considerăm că este important a se atrage atenția părților contractante (în ipoteza unui cumpărător profesionist), asupra dispozițiilor art. 123(6) din legea specială, Legea nr. 85/2014.

Concluzii

Rezerva proprietății poate ridica numeroase și semnificative probleme în practică, motiv pentru care considerăm că folosirea acestei forme de garanție a încasării prețului de către vânzător impune detalierea clauzelor contractuale într-o manieră care să nu permită interpretări contradictorii.

Mihaela Durnescu, Notar Public

---

1 Constantin Hamangiu, Codul civil adnotat, vol II, Editura C.H.Beck, p. 434