S-a discutat mult în ultima vreme despre o soluție a Înaltei Curți: ”Înalta Curte a decis că primăriile nu pot condiționa emiterea autorizației de construire de cedarea unei părți de teren”. De ce este aceasta o știre importantă pentru notariat? Întrucât în cauză s-a solicitat constatarea nulităţii actului notarial (declarație de renunțare la dreptul de proprietate) pentru o cauză ilicită şi imorală.
Și, pentru că acest tip de act este destul de frecvent întâlnit în practica notarială, l-am rugat pe colegul nostru, Silviu Boroi, să facă o scurtă analiză a soluției rămasă definitivă prin respingerea recursului de către ÎCCJ.
În ceea ce ne privește, speța prezentată se impune să fie analizată din perspectiva voinței juridice, mai exact asumarea unei obligații în considerarea scopului urmărit.
Prin sent. civ. nr. 616 din data de 10.12.2020, pronunțată de Tribunalul Cluj, instanța a constatat nulitatea absolută a declarației de renunțare la dreptul de proprietate, ca urmare a cauzei ilicite și imorale. Soluția a fost menținută atât în apel (C.A. Cluj, dec. civ. nr. 153A/A/2021), cât și în recurs (I.C.C.J., dec. nr. 542/20221). Potrivit considerentelor, obținerea autorizației de construire a fost condiționată de perfectarea actului de dezmembrare și a declarației de renunțare la dreptul de proprietate, deși asupra terenului în cauză exista o servitute de utilitate publică (drum) instituită prin P.U.G.
Renunțarea la dreptul de proprietate, prevăzută de dispozițiile art. 562 alin. 2 C.civ., cu particularitățile sale, nu reprezintă altceva decât o veritabilă liberalitate prin care renunțătorul transmite cu titlu gratuit dreptul de proprietate comunei, orașului sau municipiului (art. 553 alin. 2 C.civ.).
Prin faptul condiționării obținerii autorizației de construire, proprietarul, practic, a fost nevoit să perfecteze un anumit act, declarația de renunțare la dreptul de proprietate, pentru un anumit beneficiar, Municipiul Cluj-Napoca. În esență, voința juridică a proprietarului a fost înfrântă, în sensul că acesta a fost nevoit să încheie acea declarația pentru a-și atinge scopul urmărit și a fost nevoit să aleagă beneficiarul liberalității. Astfel, cauza donației (animus donandi) a fost impusă și nu a reprezentat voința reală a proprietarului. Motivul determinant al renunțării la dreptul de proprietate a fost acela de a obține o autorizație de construire, cauza donației fiind impusă de beneficiar.
Practic, voința juridică a renunțătorului a fost limitată, îngrădită, contrar dispozițiilor art. 1169 C.civ., coroborate cu dispozițiile art. 1325 C.civ., fără niciun temei juridic în acest sens. Proprietarul terenului nu a avut libertatea juridică de a încheia sau nu declarația de renunțare și nici nu a avut libertatea de a stabili așa cum dorește conținutul declarației.
Toate aceste elemente au dus la înfrângerea libertății de voință, astfel că, pentru scopul urmărit, respectiv obținerea autorizației de construire, proprietarul a fost obligat să recurgă la declarație de renunțare la dreptul de proprietate. Cele două elemente componente ale voinței juridice au existat, însă au fost exteriorizate într-un mod neconform cu realitatea, distorsionat: motivul determinant l-a reprezentat obținerea autorizației de construire, însă hotărârea exteriorizată a fost condiționată, impusă sub forma declarației de renunțare, fără să existe un temei legal în acest sens.
Din punctul nostru de vedere, cauza declarației de renunțare la dreptul de proprietate este ilicită, fiind contrară legii și ordinii publice, tocmai ca urmare a faptului că forma actului juridic și condițiile acestuia au fost impuse de beneficiar și nu au fost un rezultat al libertății de voință. Animus donandi a existat numai din perspectiva beneficiarului. Pentru renunțător acest element nu a existat și a reprezentat ”executarea” unei ”obligații” impusă de beneficiar, cu scopul de a obține autorizația de construire.
Silviu Boroi, notar public
1 Detalii jurisprudență – Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a României (scj.ro)