Bogdan Dumitrache
În loc de introducere
Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului (denumită în continuare Legea nr. 17/2014) a fost de curând modificată prin Legea nr. 175/2020[1].
În marea lor majoritate, dispozițiile modificatoare vizează exercitarea dreptului de preempțiune, atât în sensul multiplicării categoriilor de preemptori, cât și, în mod corespunzător, în ceea ce privește mecanismul exercitării acestui drept. Referitor la acest din aspect, modificările nu sunt însă de natură structurală, legea modificatoare, consecventă opțiunii inițiale a autorului Legii nr. 17/2014, plasând, la rândul ei, procedura de exercitare a preempțiunii în anticamera vânzării, în opoziție cu varianta, mai practică, pusă la dispoziție de Codul civil, a exercitării post-vânzare a dreptului de preempțiune. Această din urmă modalitate este una mai pragmatică întrucât, în locul soluției, distructive, a anulării/constatării nulității vânzării încheiate cu nerespectarea dreptului, propune, ca expresie a responsabilizării preemptorului care se consideră vătămat prin încheierea vânzării direct cu terțul, soluția, constructivă, a subrogării preemptorului în drepturile celui căruia proprietarul bunului grevat de preempțiune (apare că) i l-a vândut sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune[2].
Rândurile care urmează nu sunt însă dedicate unei analize exhaustive a tuturor dispozițiilor modificatoare și, cu atât mai puțin, își propun să formuleze critici pe care formulările Legii nr. 175/2020, pe alocuri inadecvate exigențelor unui limbaj juridic, le-ar reclama cu ceva îndreptățire[3]. Criteriul relevanței pentru activitatea notarului public, criteriu firesc față de specificul revistei care are amabilitatea de a găzdui aceste rânduri, va fi cel urmat în selectarea dispozițiilor ce urmează a fi examinate.
Privind lucrurile din această perspectivă particulară – să o denumim …notarială – , se pune următoarea întrebare : dacă nu profită părților vânzării și, prin aceasta, și nici notarului public, ca agent instrumentator, în temeiul liberei voințe exprimate de acestea, al vânzării terenului agricol din extravilan, noutățile aduse în materia vânzărilor de asemenea terenuri nu cumva au darul de a le crea impedimente sau dificultăți, suplimentare celor pe care, și anterior legii modificatoare, Legea nr. 17/2014 le provoca celor vizați sau interesați de aplicarea acesteia ?
Articolul de față își va consacra o primă parte examinării acelor dispoziții care, pentru moment, creează un blocaj al vânzării terenurilor agricole din extravilan (pct. 1). Din acest motiv, următoarele două părți ale articolului relevă un interes practic încă neactual, fiind consacrate unor aspecte cu care notarii publici se vor confrunta numai după înlăturarea situației de blocaj : noi acte în instrumentarul autentificării vânzărilor (pct. 2) și, mai ales, aplicarea unui (supra)impozit de 80% (pct. 3).
1. Întârzierea adoptării normelor metodologice aferente modificărilor aduse prin Legea nr. 175/2020 și o consecință a acestei întârzieri : notarul public intră în vacanță
La acest punct se cuvin prezentate, succint, tocmai pentru a nu abandona perspectiva exclusiv notarială pe care ne-am propus-o asupra Legii nr. 175/2020, modificări prefigurate de această lege în procedura de exercitare a dreptului de preempțiune (pct. 1.1.), multiplicarea categoriilor de persoane, fizice sau juridice, cărora proprietarul de teren agricol din extravilan trebuie să le acorde prioritate la cumpărare (pct. 1.2.), pentru a trage concluzia care, din păcate, se impune în lumina întârzierii adoptării noilor norme metodologice (pct. 1.3.).
1.1. Preemptorii trebuie notificați
O primă modificare la nivelul legislației primare privește procedura de exercitare a dreptului de preempțiune.
Astfel, în perioada anterioară Legii n. 175/2020, era în sarcina preemptorilor ca, pentru a-și asigura exercitarea dreptului, să urmărească afișajul de la sediul primăriei și, acolo unde există, site-ul aceleiași instituții. Autoritățile administrației publice locale nu erau datoare să le notifice titularilor dreptului de preempțiune existența ofertei de vânzare, sarcina informării revenindu-le acestora în contextul în care premisa necesară asumării acestei sarcini era îndeplinită prin publicarea de către primărie a ofertei de vânzare, în modalitățile arătate.
Or, Legea nr. 175/2020 vine cu o noutate în această privință. Trei alineate adăugate celor deja existente la articolul 6 al Legii nr. 17/2014 creează, în sarcina primăriilor, obligația notificării titularilor dreptului de preempțiune, în termen de 10 zile de la data înregistrării cererii vânzătorului de afișare a ofertei de vânzare (art. 6 alin. 1 din lege). Or, conform art. 6 alin. (7), unul dintre textele nou adăugate, notificarea preemptorilor de către primărie nu va avea loc în acord cu norme ale dreptului comun, ci în conformitate cu o procedură care va fi prevăzută în noile norme metodologice.
Este adevărat că legea modificatoare menține soluția afișării, la sediul primăriei ori pe site-ul acesteia, ca soluție subsidiară, de rezervă pentru ipoteza imposibilității de contactare a titularilor dreptului de preempțiune. În economia dispoziției de la art. 6 alin. (6) din lege, o asemenea imposibilitate nu ar putea fi însă constatată decât după epuizarea încercării de notificare efectivă, directă, a preemptorilor, încercare care, după cum am văzut, trebuie făcută cu respectarea normelor metodologice în curs de adoptare.
În consecință, este obstrucționată, temporar, și anume până la adoptarea noilor norme metodologice, exercitarea dreptului de preempțiune reglementat la art. 4 din lege. Nu ar mai putea fi îmbrățișată soluția, pe deplin valabilă anterior recentei modificări legislative, a determinării începutului termenului de exercitare a acestui drept, față de toți preemptorii (oricum mult mai puțini sub legea veche decât în prezent…) și necondiționat de alte formalități, ca fiind data afișării ofertei de vânzare la sediul/pe site-ul primăriei. De dragul acordării sau, cel puțin, al încercării de acordare a priorității în favoarea unei informări efective, informare asigurată printr-o procedură de notificare, încă nereglementată, credem că, o dată cu intrarea în vigoare a legii modificatoare, termenul de 45 zile pentru exercitarea dreptului de preempțiune nu mai poate să curgă pentru niciunul dintre preemptori, nici măcar pentru cei cărora legea le recunoștea acest statut și înainte de modificare, deoarece inclusiv în privința acestora din urmă trebuie parcursă, prioritar, procedura de notificare amintită.