1.3. Lipsa normelor metodologice înseamnă blocarea vânzărilor
De ce l-ar interesa sau afecta pe notarul public aceste modificări consumate la nivelul legislației primare ? Căci, la o primă vedere, creșterea numărului de preemptori, respectiv birocratizarea suplimentară a publicității ofertei de vânzare pare să complice, mai degrabă, viața primăriilor, precum și a structurilor centrale ori, după caz, a structurilor teritoriale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, ca autorități implicate în mecanismul exercitării dreptului de preempțiune. A decide, într-un caz anume, dacă dreptul de a cumpăra cu prioritate a fost sau nu exercitat cu respectarea condițiilor cerute de lege titularului acelui drept sau dacă preemptorii au fost notificați atunci când contactarea acestora, printr-o procedură de notificare, era posibilă, ar părea să țină de verificări care incumbă exclusiv autorităților anterior menționate, fiind cu totul străine agendei notarului public. Similar, dacă „potențialii cumpărători”au sau nu posibilitatea de a accepta oferta de vânzare în situația-premisă a neexercitării dreptului de preempțiune de către persoanele enumerate la art. 4 din lege este o întrebare la care nu notarul public este chemat să răspundă, ci aceleași autorități competente, centrale sau locale, după caz.
Ce este însă sigur este că, la data redactării acestor rânduri, mecanismul vânzării terenurilor agricole din extravilan este, practic, gripat, iar această realitate este una cu care se confruntă inclusiv notarul public, laolaltă cu cei interesați de afacerea vânzării unor astfel de vânzări.
Dovada îndeplinirii unora dintre condițiile cerute de lege potențialilor cumpărători la care se referă proaspătul art. 41 din lege nu se va face prin înscrisuri al căror conținut este lăsat la latitudinea persoanelor respective, ci printr-un…probatoriu standardizat, prestabilit : așa cum se precizează în cel de-al patrulea alineat al aceluiași articol, dovada se face prin documente al căror conținut va fi stabilit prin normele metodologice de aplicare a legii. Cum actualele norme metodologice, adoptate în considerarea formei inițiale a legii, formă căreia figura juridică a potențialilor cumpărători nici nu-i era cunoscută, nu conțin dispoziții relative la aceste (noi) subiecte de drept cooptate în procedura vânzării, sunt necesare și, deci, foarte așteptate modificări la nivelul legislației secundare care să pună în valoare modificarea operată, deocamdată, doar la nivelul legislației primare[6].
Este adevărat că notarul public are doar îndatorirea de a verifica existența avizelor sau, după caz, a procesului-verbal de finalizare a procedurii, ca acte care fac dovada parcurgerii, cu respectarea dispozițiilor legale, atât a procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune de către categoriile de preemptori enumerate la art. 4, cât și, mai nou, a procedurii ce permite potențialilor cumpărători să accepte, dacă nu au fost devansați de preemptori, oferta de vânzare a terenului agricol din extravilan.
Dar, dacă procedura la care se referă asemenea dovezi este blocată din cauza inexistenței legislației secundare la care legislația primară (adică legea modificatoare – Legea nr. 175/2020) trimite, în mod imperativ, pentru a fi pusă în aplicare, efectul acestei modificări legislative riscă să fie, în privința notarilor publici, nu acela de a le complica activitatea în instrumentarea autentificării vânzărilor de terenuri agricole din extravilan, ci, dimpotrivă, de a le simplifica această activitate în forma, nedorită, a…încetării sale, fie și cu titlu temporar, și anume până la adoptarea noilor norme metodologice.
Pentru toate motivele anterior expuse, observațiile făcute în cele ce urmează, observații dedicate provocărilor pe care Legea nr. 175/2020 le aduce notarului public și, implicit, părților între care urmează să se încheie vânzarea terenului agricol din extravilan, vor fi citite într-o cheie specială. Observațiile de mai jos prezintă un interes practic care devine actual din momentul adoptării noilor norme metodologice. Până la acel moment, dacă nu se află în ipoteza, de natură excepțională, a autentificării unei vânzări plasate în afara ariei de acoperire a preemptorilor sau a potențialilor cumpărători[7], notarul public este, din punctul de vedere al punerii în practică a Legii nr. 17/2014 astfel cum a fost aceasta modificată, într-o deplină și…nemeritată vacanță.
2. Noutăți în privința documentației necesare autentificării vânzării : avizul final, avizul (…nefinal), anularea avizului (final/nefinal) și înlocuirea adeverinței cu procesul-verbal de finalizare a procedurii
Făcând, așadar, o analiză în considerarea existenței noilor norme metodologice, unele de natură să răspundă exigențelor legii modificatoare, se constată că Legea nr. 175/2020 operează modificări în documentația prealabilă obligatorie pentru autentificarea vânzării terenurilor agricole din extravilan, modificări de un interes evident pentru notarii publici.
Astfel, anterior Legii nr. 175/2020, la dosarul de autentificare a vânzării puteau fi depuse, în funcție de rezultatul concret al derulării procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune, unul dintre următoarele acte:
a) avizul final, dacă vânzarea urma a se face către un preemptor (art. 10 alin. 1 coroborat cu art. 9 din legea în forma anterioară modificării), aviz emis, în funcție de întinderea terenului supus vânzării, de structura centrală ori de structura teritorială a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale;
b) adeverința emisă de primăria în raza căreia se afla terenul, dacă niciun preemptor nu-și exercita dreptul și, prin urmare, terenul putea fi vândut în mod liber, și anume către orice terță persoană cu care proprietarul se prezenta, în postura de vânzător, la notarul public (art. 10 alin. 1 teza finală din legea anterioară modificării).
Legea nr. 175/2020 aduce, în plus, avizul emis în favoarea potențialilor cumpărători (pct. 2.1.), înlocuirea adeverinței emise de primărie cu procesul-verbal de finalizare a procedurii (pct. 2.2.) și, nu în ultimul rând, posibilitatea anulării avizului final, respectiv a avizului (pct. 2.3.).